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贾也:楼市开启“大癫狂”模式,唯有理性者“活久见”  

2017-03-22 19:24:43|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:楼市开启“大癫狂”模式,唯有理性者“活久见”

 贾也:楼市开启“大癫狂”模式,唯有理性者“活久见” - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

导语:从励志的马库斯说起

马库斯是一名德国人,2005年拖着一只行李和300万元存款,漂洋过海来到浦东,他拿出100万元付了首付,剩下200万元经营红酒生意,10多年过去了,200万元早被马库斯亏得颗粒不剩。如今,他以1125万元卖掉房子,打算回国休养生息。原来创业是发不财的,炒房才是发财正道。这个故事太励志,一则绝好的购房广告。

有人问我现在是不是该买房?我只能说,且行且珍惜,望请自便!以下一家之言,仅供参考。

 

一、楼市的“双重分化”

房价分化情况已十分清晰明了:一二线和三四线城市价格分化;三四线城市之间的价格分化。

这是典型的“双重分化”!

一二线与三四线城市的房价分化,原因非常简单:一二线城市房价飙升与国家的货币政策关系不大,更多地与人口流入有关,大家都想削尖脑袋往一二线城市里挤和冲,争夺那里的更好的资源,市场预期必然是看涨的,这就吸引各地投资客们前来炒房,想待价而沽。

而三四线城市之间的房价分化,原因更是简单了:上涨的城市,只不过是受惠于大城市的房价溢出效应罢了。不妨拿三个最具代表的限购小城市来说明,比如涿州的涞水,靠近北京;嘉兴的嘉善,靠近上海;比如镇江的句容,靠近南京。原因就是大城市的调控力度升级,使得一些人放弃在一线城市购房计划的买房,在限购、限贷的调控性“饥饿营销”的怂恿之下,退而求其次,无理性地跑到了周边城市拿房,争抢这些“边角料”,这样就带动了这些城市的房价。

这部分人都是跟风的炒房客,他们一厢情愿地认为:这些周边城市的房产是价值“洼地”,还是投资“大坑”。

说实话,这些人是比较蠢的,最容易被杀猪,就像玉的“边角料”永远只是“边角料”,拿炒边角料来热炒的人,绝对是脑子进水的。最后潮水一来,经历大水漫灌后,哭得最感人也是他们。就像上面的提及的涿州的涞水、嘉兴的嘉善、镇江的句容三个地方,购房者做着“近水楼台先得月”的美梦,但很可能得到的“两边都不靠”的尴尬境地,既不能享受到当地地级市的资源,也不能享受到周边大都市的资源,甚至双方出于地方保护,都会排斥的,因此只能徒徒喊渴的。

更何况,这些地方的土著因当地房价一直处于低位,手头上并不缺房,市场刚需并不强劲,而支撑房价上涨的人口流入预期,或者说区域间一体化,恐怕也是要猴年马月的了。对于这些人,笔者一如既往地抱着腹黑的坏心眼,是幸灾乐祸的态度。

现在是中国楼市“大癫狂”的什么阶段呢?不言而喻,越是最后阶段越是疯狂,君不见已经到达了为买房排队离婚的程度了。

静下心来想想,一二线城市的房价二三百万只不过是个“起步价”而已,上千万的房子也根本算不上豪宅,稀松平常到司空见惯了。但是,这样房价其实早就超出了人们的实际购买力了。

那么到底用什么来支撑我们这场中国式“大癫狂”——非同寻常的大众幻想与全民疯狂呢?那就是信用贷款。

众所周知,要想买房无非是通过两种途径:一是用钞票实付,二是用信用贷款。既然房价飙升远远超出人们实际的购买力,那么也只有采用信用贷款的途径来购房的。这样一来,楼市里的信用贷款就无限扩张了。这种信用扩张是可怕,即使是央行连连放水,还是依然出现“钱荒”的局面。

Wind援引外媒称:中国央行321日向市场注入数千亿流动性,原因是周一银行间有机构违约,其实表明市场资金面是非常紧张的。这说明如今央行面对越来越诡异的市场有些束手无策了,工具箱里似乎只剩下一个水龙头了,动不动就打开水龙头,增加所谓的市场的流动性。当然,此法近几年来,可谓屡试不爽,但一直在增加市场的风险。

放了这么多水,缓冲的储备仓正是中国的大楼市,而楼市这个仓早就变成是个无底洞。你们想想,一个普通家庭在一二线城市新买一套房就意味着产生百万信贷,注入千亿级的流动性无非就是提供了十万套房产交易的贷款罢了,连一二线城市买房都不够用啊。

细思极恐,2016年楼市上半年曾一度消沉,下半年开始飙升,但新增贷款中接近45%是房地产相关贷款。想想2017年一季度开门红,正式进入购房的“大癫狂”阶段。央行持续性放水,无疑都流向了房贷。

说白了,就一句话:天量房贷才是市场流动性不足的根本原因,也是此轮房价暴涨的命门。

二、 楼市的“生态系统”

2017一季度一二线城市一涨冲天,而三四线城市竟然也逆天地也跟风追涨,上演了楼市的真正的中国楼市“大癫狂”,将市场的流动性全部虹吸到房地产上去了。

虽然大家都不知道这么非理性地上涨,何时才是尽头,而且又面临美元的再加息,现在又是市场流动性不足了。其实,早就“山雨欲来风满楼”了,漫天潮水离我们无疑更近了,大水漫灌的风险进一步加剧。

静下心来细细想想,如果出现大水漫灌的情况,大城市相当于大树,而小城市相当于小草,谁会面临灭顶之灾?跟风追涨的炒房客们如果这一点风控都没有做好的话,就想着做发财的美梦?这不是痴人说梦的天方夜谭吗?结局就等着只有各种死相!

需要指出的是,房子再怎么炒,真的不能炒到天上去的,最终还是要打回原形的,回归到其居住属性。房价能炒起来的基础,正是有市场需求的预期存在。就像一二线城市的房价飙升主要是有强大的人口流入的预期,有接盘的有生力量存在。而三四线城市面临如此巨大的库存,依然想无节操地炒起来,那确实是放水的货币政策和人们追涨的从众心理造成的,如果国家还想放水继续玩下去,玩着玩着,直接奔向滔天巨浪来袭,大水漫灌的结局。

这就像肥料和阳光充足的时候,大树和小草都能疯长,等大树长大的时候,草就逐渐枯萎了。说得再明白些,阳光就是信贷政策,肥料就是优质人口;大树是大城市,小草是小城市。现在的状况已经表明:肥料都被大树吸走了,而小草经历很长一段时间枯萎。但是大树不可能无限往上长,直到长到天上去的,而且对肥料吸收也是有上限的:一方面大城市本身优质年轻人口生产是有限的;另一方面外来年轻人口,在高房价面前,望洋兴叹,折途而返时,就很难吸收到了这部分肥料了。可以这么说,失去了优质人口的肥料支撑,连特大城市的房价也会停滞不前的。

大树和小草就是一个生态系统,现在生态系统已严重失衡,而肥料(人口再生产和流入人口)也就那么多,但国家既想大树成为超级大树,又想小草成为超级大草,这跟整个经济面不景气的情况,既想保汇率又想保房价是一样的套路。想两手都玩得溜起来,但这两手往往会成为对手,最终砸了盘的。

目前房价飙升,到达严重失控的地步。这是典型的饮鸩止渴的做法,喝一口是一口,现在是喝得正欢,而且剂量超大的那种喝法,一二线城市喝了个大饱冒泡,三四线城市因为长期喊渴,喝起来更要拼了吸奶的劲了。

反正房价越是疯涨,接下来将要花越长的时间来消化的。完全可以预计将来的经济形势了,房地产的虹吸效应将会在2017年二季度显现,开始传导到整个中国经济的,首当其冲当然是实体经济,中国经济下行的风险将进一步加剧,将面临的困境,不仅是资本的流失,而且制造业的大幅流失,中国经济的转型升级之路更是曲折漫长了。

 

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