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码字发条——贾也的博客

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贾也:楼市已裂变,2017年大概率不会发生震荡  

2017-02-14 21:45:51|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:楼市已裂变,2017年大概率不会发生震荡

贾也:楼市已裂变,2017年大概率不会发生震荡 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客

  

导语:楼市调控政策频频出台

根据胡润研究院与万国置地联合发布的2017全球房价指数,年度涨幅的前50个城市共来自17个国家,中国有19个城市上榜,数量最多。中国楼市早已弄得举国上下人心浮动,春节刚过完元宵,楼市政策就频频出台了,昨天上午先是“房地产税”将至,各地房贷收紧税;下午晚间又是基金协会禁投16城普通住宅地产项目……

面对调控政策频频袭来,大有乱花迷人眼之势,有人不禁要问房价到底还会涨吗?我只能说,目前的楼市调控政策主要是针对一线、强二线城市的,防止上涨过来,失去节奏,二线以下的城市的楼市早已无感,一直沉寂着。你看“房产税”已悄然变身为“房地产税”了,因此,2017年楼市大概率不会发生震荡的。

 

一、人口才是房价的基础

中国的房价早就出现了结构性差异,分化极其严重,主要原因就是人口才是房价的基础。

一线、强二线城市之所以是大城市,有一流的大专院校、一流的企业公司、一流的公共服务……自然就是吸引全国人们往那里跑,因此,除了经济政治地位等等外,最主要的还是人口净流入,产生源源不断的“刚需”,而这种“刚需”自然催生了投资者的“炒需”。

而二线以下城市目前人口普遍不能良性消化房产库存,加上新开盘甚至新开工的土地,乃到有些还会出现严重的人口净流出,导致完全消化的周期没有个三五年是不可能的,因此根本没有什么投资价值的。在人口净流出的情况下,或者说城市建设速度跟不上人口增长速度的情况下,下跌是必然趋势,就算是涨吧,那也是一时状况,很多涨价在目前的楼市情况下,只是一种声势行为,并不是房价本身真会上涨,只不过制造假象,目的就是让人接盘。

目前房价呈涨势的城市,主要集中在中国沿海三大“都市群”:北面是“环渤海”的京津冀,以北京为代表;中间是“长三角”的江浙沪,以上海为代表;南面是“珠三角”的港澳粤,以深圳为代表。这些“都市群”属于典型的人口净流入城市,造出来的房子似乎永远不愁卖。但事实上,这些“都市群”早已“满城皆房地产”的节奏了。

即使在这些“都市群”中,其实分化现象也是极其严重的。

就举最热的“长三角”为“栗子”,从2000年到2010年就扩张了88.4个曼哈顿,但同期人口增长只有13个曼哈顿,更重要的是,这些净流入的人口拼命地往上海一个方向流,剩余部分也流向浙江省会的杭州和苏南中心的苏州的,而周边城市的无锡、嘉兴、湖州,虽然是“近水楼台”,却没有“先得月”,接受不到该地区流入人口的红利,自然就成为房价的低洼地带。因此,这三个城市的房价均未达到1万,只在8千左右徘徊的。

无锡、嘉兴、湖州等地级城市,经济相对发达,居住环境优良,但房价为何一直维持这个价位?原因就在于说城市建设的速度要比人口增长的速度要快。正因为如此,房价一直就稳定在那里,根本无法出现大的波动。

同样道理,比如西南成、渝“都市群”土地面积发生了增长,但人口居然是净减少的,因此,成都和重庆的房价都在1万以内的。再比如大武汉“都市群”土地面积增长了不少,但人口几乎没有增长,因此,武汉房价也在1万稍微出头一点。

既没外来人口的流入,又没本地人口的增长,也就意味着没有新增的“刚需”。现在有人比如叶檀等人喊你们去投资成渝、武汉等地房地产,那是绝对是大忽悠,是会被人忽悠拐的。不过话也不能说死的,因为货币的大量超发,必然会导致货币贬值,你有钱还是买房作投资吧,放着可能贬值更快。

目前中国房价呈风景独好就在北上广深一线城市,还有就是杭州、南京、天津、厦门、苏州等强二线城市的。这些一线、强二线城市其实是为中国楼市“扛红旗”的,扛住这面房价有上涨预期的高牙大纛,给人“红旗高展”的感觉,自然给人吃上定心丸的感觉。至于其他城市的楼市,虽然是个大盘,但任由它自生自灭去,更何况,那里的房价本身并不见高,也没多少人在炒房。其实,理性看庞大的三四线城市的楼市还是比较平稳的,虽然面临着巨大的去库存压力。

现在对房价怨声载道,貌似来势汹汹,到达满网皆喷的局面,但仔细一看,原来只集中在北上广深等一线城市生活的工薪阶层,而二线以下的城市生活的人根本不CARE房价的,他们早就对一线城市望尘莫及了。但不要忘记,二线以下城市生活的人才是中国楼市基本大盘,而这个大盘一直沉睡着的。

这就是中国楼市目前的基本特征,总体而言,说中国楼市2017年吃枣药丸,那就想错了,楼市大概率不会发生震荡的,一线、强二线城市依然国家护盘,坚挺依旧,而二线以下城市就老方一帖,不温不火!

 

二、货币超发下的楼市裂变

目前政府出台的房地产政策,对哪些城市有影响?其实政策敏感度只对一线、强二线城市有感,而二线以下城市早就无感了,因为诚如上文所言,一直都在沉睡着,“刚需”后继无力。

近几年来,不少人呼吁通过开征房产税来遏制房价上涨过快,但我们发现国家避而不谈房产税,而只谈房地产税了。

为什么变成了这个腔调?原因很简单,那就是一线、强二线的房子还需要有人来热炒的,因为“央妈”货币海量超发,民间有了太多的闲钱,根本无处消耗啊。如果贸然出台严格的房产税,挤掉炒房的投机行为,那无异于将中国楼市打回原形的,这才是政府最不愿意看到的局面,这也决定了房产税迟迟不能出台的根本原因。

2008年美国发生“次贷危机”以来,波及整个世界的金融,全球经济形势瞬间“冰冻”。中国受到了严重的冲击,主要是以制造业为主的实体经济,那是哀鸿遍野的惨状。中央试图通过增加货币供应来应对这场对中国影响深远的经济危机,让无力负债者不断负债的方式,避免大规模的债务和债权清算。

原因非常简单,一旦发生清算行为,就是一个经济巨震,不仅如此,经济基础巨震,必然会威胁到上层建筑的。2008年“央妈”开始放出的天量贷款,但在2013年前后陆续到期,这些贷款基本上还不上。当时,新一届政府为了避免出现日后更大规模危机,也是消弥民间对楼市的积怨,曾经试图去杠杆、去房产的,结果没搞多久,就闹钱荒了,闹钱荒说明大规模的债务和债权清算即将到来,也就是金融危机要出现,怎么办?无可奈何花落去,只有继续开闸放水,再次让“央妈天”量放贷,放水规模自然就呈几何级增长了。

放水之后,钱供给就充足,但实体经济不给力,不断放水就产生大量闲钱,这些钱就需要有个去处:2015年上半年冲进股市,被狠狠地割了回“韭菜”;2015年下半年再冲进互联网+,所以互联网、高科技为噱头的圈钱项目也特别容易得逞,又产生了海量的互联网骗局,比如e租宝、大大宝等一系“宝”字号。

最终,2016年大家又再次回到了房地产。但是投资者越来越精明了,不可能为国接盘的,去消耗三四线城市的海量库存,而是出于对个人资产的保值增值,一鼓作气,千军万马冲到一线、强二线城市买房囤房了。其实,到一线、强二线城市囤房是在配合国家的货政策,因为这些海量的超发货币固定在房地产上,不会出现严重的资本外逃的。

现在回到现实,二线以下城市的房价一直处于沉睡状态的,根本无需国家政策调控的,因此,目前国家出台的楼市政策都是为一线、强二线城市量身定制的,目标并不是让房价降下来,而是千方百计地稳住房价,并且保持那么点涨势,满足一下广大投资者的心理预期。

在实体经济不景气的情况下,其实维持经济增长,保证GDP的增速,也只有让一线、强二线城市的房价一飞冲天这一途了。现在我们GDP的增速首功就是房地产,有数据说房地产创造了中国6.5%GDP。既然已经走了这条路,也只有一路走到底,虽然房子卖不动,稳不住房价结局只会更坏。

但房价下降的风险实在太大,必然让人们观望的情绪成为恐慌的。因此,为了维持涨价的预期,还是需要“央妈”继续进行货币刺激政策,也就是说,货币的超发是根本停不下来的。货币超发需要楼市来消化的,楼市就是国家的经济手段。

但这种经济手段实际是无异于饮鸩止渴的。一个国家的经济从来都是一个整体,房地产早已扭曲了市场价格,一线、强二线城市的房价起着标杆作引领作用,已经在系统的摧垮了农业生产系统、工业生产系统、服务业生产系统,严重影响中国的实体经济。

道理又是非常简单,价格确实是有规律的,你一线、强二线城市的房地产在疯狂的涨,那么这些城市的食品价格也会紧随其后千方百计地涨,劳动力价格也是如此,直到重新趋于平衡,而一线、强二线城市的各种价格上涨也自然带动全国的价格上涨的。这样一来,对中国的实体经济可谓是雪上加霜,因为这意味着地租、人工和原材料成本迅速上升,中国经济的危险远未告别,其实这种政策真的是迫于无奈,是在填2008年“四万亿计划”大坑的,但是这个坑一直没填满,相反这个坑越来越大,中国经济越来越依赖房地产经济了。

在这样的背景下,一线、强二线城市的房地产根本不是真正意义上的房地产了,而是承担着消耗“央妈”海量超发货币的功能,即将天量泡沫资金封闭在房地产里。

 

结语

在这种背景之下,国家不可能会全面实施房产税的。中国房地产市场早已裂变完成,那么哪里才是真正的意义的房地产?其实是作为大盘的二线以下的城市。大盘很冷,这才是房地产市场的基本面。

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公众微信号:meiriguanjian(观鉴)

 

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