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贾也:房地产最危险时刻,资金堰塞湖已形成  

2016-09-03 00:20:27|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:房地产最危险时刻,资金堰塞湖已形成

贾也:房地产最危险时刻,资金堰塞湖已形成 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

导语:楼市高烧不退,保持加油涨姿势

自去年下半年以来,楼市高烧现象只升不降,并且受一线城市热传导效应,二线城市房价犹如脱缰之野马,一路高歌猛进,不仅如此,二线城市房价上涨速度更是逐渐超过一线城市。于是乎,“天价房”与“空置房”共色、“去杠杆”与“加库存”齐飞!近乎疯狂的投资人和追求高收益的各类资金,会不断创造新的奇迹,可是别忘了,高潮过去是崩溃,然后就是“一地鸡毛”!

可以这么说,中国房地产已经到了最危险的时刻了,甚至可以这么说,中国经济也到了最危险的时刻了!

 

一、资金的堰塞湖

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关于中国房地产这件事早已无话可说了,理性早被非理性完爆,轰轰烈烈地上演全民“大癫狂”,一直保持着加油涨的姿势。在帝都北京,客户抢800万一套的房子,竟然跟抢白菜一般;在魔都上海,居民风闻限购要来,竟然导致民政局采取“限号离婚”了……这种疯狂不得不令人“我伙惊呆”,直呼太奇葩,太刺激!

细思极恐,房地产这辆老解放牌汽车开得已经快要车毁人亡了,上一届“星空大师”开完,看似马上要散架,这一届满以为会进4S店保养一段时间,谁知道这一届继续上路,开得更玩命啊!

目前中国经济走向已经越来越没节操了,以国有企业为核心的政府部门大量增加投资,但不仅没见经济效果,反而进一步恶化经济环境。最大的恶果,自然是共和国的“长子们”,靠着宽松的货币政策和绵厚的政治资源,叫嚣着“得土地者得天下”,高歌猛进,到处攻城掠地,动辄几十亿数百亿的拿地,频频制造“地王”,而地王一词成为2016年中国地产市场曝光度极高的词汇。由于央企们率先垂范,社会大量资本随波逐流,跟风流向房地产。

抬高房价的同时,也大大增加企业的成本,迫使很多企业尤其是民营企业逃离一线城市。“任正非别跑”正是反映民营企业生存维艰的尴尬处境。目前看来,民营投资一直在锐减,民营企业原来占据中国经济的半壁江山,但已经出现逆转,而且出现了民间资本以加速度流出国外的趋势。

房地产一枝独秀,虹吸掉各种社会资金,而实体经济却越来越虚弱,渐行渐远,已到达最危险的边缘。比如广东东莞市,近年因制造业陷入寒,与此同时楼价疯狂上涨,不少工厂负责人“转型”投资房地产,厂房达到“十室九空”的惨状,纷纷声称最好赚钱的还是买房子。再比如说在江浙沿海城市,许多民营企业表示办厂开店根本毫无意义:“起早贪黑,辛辛苦苦十年,还不如一套房挣得多,而且闭眼挣钱!简直是躺赢的人生啊,又何必去选择HARD模式?”企业家们越来越不务正业了,一有钱就把钱投资到房产上去了。再加上,因政策性原因导致的资源分配不平衡和区域发展不平衡,促进有钱人更是纷纷涌向一二线城市,争夺那里的资源,导致一二线城市的房价失去刹车闸了,更是呈现飞天之势!

房地产已经成为整个社会资金的堰塞湖,一旦湖水冲下,中国经济将非常危险!

 

二、高烧不退的病灶

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那么谁在制造中高房价,或者说是谁一直往房地产放水?

就像房地产企业高负债(据《21世纪经济》报道称,银行上半年提供或超10万亿)争抢地王、银行天量资金(银行上半年房贷新增2万亿)投向个人住房按揭,房企和个人债务杠杆同步膨胀的背后:一二线城市的房价暴涨,今年的土地拍卖收入创出近年新高,土地财政成为真正的大赢家。甚至可以这么说,这种宽松货政策背后就是政府一直在放水促成的!

如果你垄断了一项资源,成为市场上的唯一的卖家,并且又能制造游戏规则,而你恰好又缺钱,你会怎么办?当然,推高这一顶资源的价格成为“不二之选”。可以这么说,“地王”的涌现不正是地方政府乐观其成,甚至和房企玩起“二人转”,无非就是想给已经房产严重过剩的楼市打入一支强心剂,让大家一起来投资炒房!

现在,又到了房地产“金九银十”了,史无前例地吹奏起二线楼市调控政策窗口期的集结号。到处是这个要调,那个要控,一线要限,二线要限。所谓“调控”早就偏离了市场本身,越来越像幼儿园过家家,哪里还有严肃和庄重性可言?堪为政策之手乱摸,效果是越摸越兴奋,越摸越淫荡,摸过后便是如同妓女叫床式的高潮,真真假假,假假真真,叫声倒是越来越响了,根本无法反映真实的供需。

其实,最好的办法不正是市场之手、税收之手来调节吗?行之有效的手段不是没有,而是不想用,就像“房产税政策”完全可以立竿见影的,但一直在酝酿,再酝酿,真是千呼万唤屎不出来,结果呢,这屎又“反刍”去再消化一遍,很有可能会胎死腹中的。这样做无非就是想饮鸩止渴,能多吸一口是一口!

稍稍静下心来一看,人们就能看到其中的门道。现在坊间舆论最火的就是王宝强、张纪中离婚案,其背后是什么?不都有无数套房产吗?而反腐贪官纷纷落马,其背后又是什么?还是无数套房产,涌现无数房爷、房叔、房姐来。这都反映了一个现实:房子早就囤在了一部分人手中,他们无不准备待价而沽。

所以各个地方政府五花八门的“调控”,到底控了什么呢?又限了谁谁呢?不正是落入“调戏老百姓”的老戏法?买不起的一直在观望,只能看着房价试与比天高,已经永远买不上了;而买得上的离婚也要买,恨不得手上 “囤得广厦千万间,大等天下房价涨上天”。面对如此畸形的楼市,政府不是不懂,而一直在装睡。一句话说得好,“装睡的人你永远叫不醒!”它确实会偶尔睁睁眼,虚张声势一下,喊喊调控,除此之外,真的难有作为了!

为什么各个地方政府只会跟买房者博弈,而不敢与卖方博弈的?原因很简单,各个地方政府才是最大的卖方!土地是政府掌握的资源,“利出一孔”,想切更大的“蛋糕”;房企又有国资背景,这是“争利于民”,想切更多的“蛋糕”,所谓“触及利益比触及灵魂还难”,保持房价持续的上涨才是政府永不变的“初心”。

以此观来,房地产依旧是中国的支柱行业,GDP的主要贡献者,所以盼望降房价,或者说想让楼市理性回归,那是基本没戏的了!只会朝着恶贯满盈的方向裸奔而去!

 

三、房子到底是什么?

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最后想问大家一个问题,造房子造出来到底用来干吗?是用来居住的呢,还是用来投资的?

如果是用来居住的,遵循市场供需关系,那么势必会达到一定饱和状态,供需矛盾也是可以得到缓和的;如果是用来投资的,那么资本出于逐利的目的,一定会哄抬房价,偏离市场本身,上演全民“大癫狂”,完全无视“大库存”,继续上演资本逐利的本性。

须知,人类对资本的追逐,历来都是疯狂的,特别是金钱至上的中国,人们都会鸡血充脑,无不想饮鸩止渴,毕竟资本游戏,简单而粗暴,最终沦为数字游戏,尤以房地产为著,不妨来个数字计算吧:1万一方,你投资100方的房子折价100万;涨到2万一方,房价瞬间达到200万;3万一方,房价又冲到300万;4万一方,房价瞬间冲到400万……只要房价一直在涨,你投资的资产会如同吹气球般吹大,这些投资者们便想尽一切办法拼命地哄抬。当然,对于“刚需”者或改善居住者而言,其实100万与400万并无二异,他们需要房产的居住功能,而非投资功能。但是,对于投资者而言,100万与400万之间,就是300万的暴利;而对于政府而言,貌似社会财富的蛋糕瞬间做大,比发展制造业等实体经济更行之有效,可制造虚假的繁荣,一下子“制造”出了好多钱!

但问题是,蛋糕始终是蛋糕。就像蛋糕作为一种食品,具有食用的属性,也因为有食用的属性,才会形成一个需求的市场,人们按照这个需求确实是可以进行投资,囤上三四个,乃至十几个甚至几十个,但此举需要有接盘这些蛋糕的人在。但当蛋糕做得太多了,或者价格哄抬太高,那么需求市场自然会被抑制。当投资到这个程度的时候,这些蛋糕拿在手里又有什么用?蛋糕最终要回归到食用的功能,于是瞬间失去投资属性,这就是市场铁律,没有投资价值的蛋糕,就是真是一块蛋糕,要么自己死撑着吃掉,要么只能徒徒地烂在手中。

目前中国的房地产,其实又好比早在15世纪荷兰发生的郁金香狂热一般。当时,新晋的“暴发户”荷兰人有钱无处去,发现郁金香是人们的最爱,都认为其具有较高的欣赏价值,于是,大众疯狂将钱都投入到囤购郁金香,人人都想待价而沽,这样就导致价格直线飙升。最后,突然有人表示质疑了,不禁问大家:“你们囤郁金香到底是用来干吗?是满足自己欣赏?还是预测别人会欣赏?如果看中别人会欣赏,那必须有个接盘的买方市场!你们有钱人囤了这么多,价格又炒得这么高,你们这些富人根本不缺,而穷人是缺但没钱来接盘!这样会不会你们只有自己玩了?”

有人就静下心来一想,“对啊,投资郁金香就是因为有其较高的欣赏价值,只有投资者没有欣赏者了,这个根本玩不通啊!不正是典型的泡沫吗?”于是,郁金香价格就一落千丈,仅剩下泡沫时的百分之一,让荷兰大都市陷入混乱。

同样,房子作为房子,最终是要回归到居住功能的,这一点是无可改变。房子投资的价值之所在正是其居住功能。一旦其居住功能达到饱和,或者说卖方市场无法承受这个价格,那么也就是失去了投资的价值。最后呢,所有的房子都烂在那些囤房手中,再是炒下去,只不过是有价无市罢了!

回到中国经济最大现实面,目前经济低迷,尚处于L型探底阶段,普通老百姓收入还是那个收入,甚至有些还是收入下降了,但许多城市的房价半年却翻了翻。据报道称,深圳7月以平均房价50842元、平均月薪7467元,房价收入比6.81,排名第一,此举意味着半年的工资才能买到一平方米。你叫工薪阶层怎么来接盘呢?这个盘真接不下去。接不下去的后果,就赌投资者的贪婪了,玩资本数字的游戏了,与广大工薪阶层无关了,所以呢,你们开心就好!

还有各个地方政府,试想这样玩下去,很快居民财富被房地产消耗殆尽,拿你还能什么来拉动消费?当然,目前政府还有钱可以砸,尚能制造几个“地王”——不过也只能在“地大物博”的一二线城市玩玩这个游戏,等到有一天一二线城市成为无米之炊时,巧妇又能奈何?此外,由于房地产的挤出效应,实业没人做了,居民收入又从何来?

 

结语

中国经济发展陷入房地产的“路径依赖”之中,而房子价格表现出“路径依赖”的倾向:房地产不行,政府托市;一旦托市,房地产就疯涨;一旦房地产疯涨,政府就调控;一旦调控,房地产更加疯狂;在更加疯狂的房地产面前,老百姓也只能更疯狂了。周而复始,我们已经陷入如此奇葩的怪圈中!

这是典型的房地产绑架中国啊!

 

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