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码字发条——贾也的博客

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贾也:到底拿什么来支撑高房价?  

2016-09-28 07:45:09|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:到底拿什么来支撑高房价?

贾也:到底拿什么来支撑高房价? - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

一、房价到底有多高?

人民日报称:失去奋斗,房产再多我们也将无家可归!

好一碗国宴级的鸡汤,慷慨鸡昂催人尿下。她呼吁我们小伙伴们,信仰奋斗,信仰双手,不要相信房子,面对高涨的房价,更要激发努力奋斗的士气,否则拥有再多的房产,我们也将无家可归!

可是,可是,这话是不是说反了,应该改为:失去房产,奋斗再多我们也将无家可归吧?骨感的现实告诉我们:比房产泡沫更可怕的是,我们没有买房啊!房价早已飞上了天,正在奋斗着的小伙伴们,也只有仰起90度视角仰望星空了!

人民日报真够可以的,又一次“带你装逼带你飞”,简直是忽悠界里资深大神,一会儿放出权威人士来发发狠话,一会儿又是祭出心灵导师来灌灌鸡汤。

当房价收入比已经排名世界第一,奋斗的“中国梦”其实已经异化为“房子梦”了。整个中国都为房子,弄得人心激荡,集体群嗨了!

那么,中国的房价到底有多高?

在国际上,房价收入比是衡量房地产泡沫的重要指标,超过了6倍认为过高。而根据全球知名的房地产顾问机构Demogranphia公布的年度《全球住房负担能力调查》,专门进行了一番中外住房负担能力的比较。该调查所称的“全球房价最难负担城市”香港,房价收入比(家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比)为19倍,其次是悉尼12.2,温哥华为10.8

但是,我们小伙伴们自行脑补一下,按照同样方法来分析中国的大中城市,惊奇地发现:北京、上海和深圳的买房负担,竟然分别高达33.2331.933.5,远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头,超过幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市,随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京,又发现这些城市的房价收入比也分别高达15.713.218.3,也就是说秒杀了排名二三的悉尼和温哥华。

如此一来,岂不是把中国大陆几个房价较高的城市比较进去,“全球房价最难负担城市”前10名,很可能被中国的城市所包揽了。中国房价雄冠全球,叹为观止,堪称房地产头号超级大国。

对于这个数据,很多小伙伴表示无感,那就是用房价来折算购买力来试试,绝对是华丽丽的惊艳。按目前中国的房价,绝对是可以买下全世界的节奏。有人按照北京公布的最新一手房均价4.54/平方米计算,一套100方的房子需要454万,能够在世界各地买点啥:

去西班牙能买8个村子;去爱尔兰能买3个岛;去印尼巴厘岛可以买6栋别墅;去美国可以买4架私人飞机;到澳大利业可以妥妥地农场主了,到俄罗斯莫斯科买4个豪华别墅……

原来在中国一二线城市有房户都是世界级土豪啊。中东土豪以石油傲视群雄,而中国土豪以房产睥睨诸侯,怪不得全世界人民都羡慕妒嫉恨。典型的房产造富,让我们有撒钱世界的气概,买买买,开始买世界各地的房产,成为世界级的炒房专业户。

但回到中国经济面,似乎并不是那么好看,做什么都不那么好赚钱,浙江某企业一件出口西报利润竟然为零,上海商业中心商铺空置率都超过了10%……举目四顾,唯有房地产一骑绝尘、一枝独秀,一涨再涨,一年间竟能成倍地涨。

在如此超额利润面前,什么大众创新、万众创新,全都白扯了,特别是实业家遭遇高房价后,发现自己努力十几年,为谁辛苦为谁甜,还不如一幢楼赚得多!这是么痛的领悟啊,炒炒房就能让资产坐上直升机!

买房买房,还是买房,“抢钱不如抢房”,谁能悉心管理企业,谁还甘心守着实体店?谁还有耐性站在机器面前,谁还安心站在讲台上?

于是,资本“虹吸效应”就产生了,所以有钱都就往一个方向冲,那就是房地产,形成了中国经济的资本“黑洞”,甚至打乱了老百姓的未来的消费支出和家庭资产的配置计划。

 

二、用什么支撑房价

那么问题来了,房价收入比世界第一,从理性的房地产市场来说,应该是购房者越来越买不起房才是啊,导致购房的需求被抑制,怎么大家都在抢房,钱从哪里来?

对,钱从哪里来?!

用常识来说:

对于普通家庭而言,当房价收入比超过1 0倍以后,通常解决的办法,就是“一房三代买”,即除了年轻夫妻掏钱外,还要依靠双方的父母掏钱支付首付,房贷按揭也需要孩子长大后一起做贡献的,绝对是要花上二三十年时间,过上苦哈哈的“房奴”生活啊。

当房价收入比超过20倍后,除了上述的办法外,更多还需要依赖“高杠杆”的支撑,甚至是首付也“杠杆化”了,这是需要抑制几家人、几代人的消费欲望,让人产生深刻的“生非容易死不甘”痛感,也就是说,人们的幸福感将大大地打折。

当房价收入超过30倍后,除了那些靠房产等家庭资产置换买房后,以及“中国特色”的灰色收外,一般普通家庭根本玩不起这个炒房游戏的,那么,究竟是谁在玩这个资本游戏,用来支撑起这个超级大泡沫的楼市?

现实的房市怪相是:房价越是涨,越是有人来买房的。

看看各种新闻都在炒作人们抢房的新闻,北京抢房如抢白菜,上海排队离婚为买房,抢房之风已经刮到了杭州、南京等城市了,购房者如同“失心疯”般,不顾家庭实际收入,更不顾中国经济基本面,人人都想满仓加杠杆炒房了,冲到房地产这大赌局之中,如同新闻所言,连销售部的门都挤坏了去抢房,活似抢一张此轮“造富运动”的门票。

回答这个问题,其实并不难!

中国人民银行(央行)914日发布的数据显示:8月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元,从环比看,相较74636亿的新增贷款规模,翻了一番。那么新增的贷款究竟跑到哪里去了?数据显示,其中房贷占比71.2%,这已经说明问题了。而据《21世纪经济》报道称,银行上半年提供或超10万亿,这更是一个令人生畏的数据,这绝对要货币超发的节奏。

房企和个人债务杠杆同步膨胀的背后,自然就是:一二线城市的房价暴涨,今年的土地拍卖收入创出近年新高,土地财政成为真正的大赢家,甚至可以这么说,这种宽松货币政策背后就是政府一直在放水促成的!

无论是开发商和买房者已经在用杠杆支撑来炒房了,都想站杠杆之巅啊,这完全是玩脱了节奏,他们鼓足劲往房地产里吹气,试图将房价吹到天上去了。

试问如今还有多少民企和私营,把资金砸到制造业等实体经济上?这已经是不挣钱甚至赔钱的买卖,资本就是逐利的,赔本买卖怎么可以持续下去?于是,我们突然发现,身边的企业家、经营者和投资者,即使借钱也要在房地产市场投资了一套又一套的住房。

不要说这些企业家、经营者和投资者,就看看贪官落马后,落出的马脚,刘志军等大老虎们不用说了,连拍苍蝇,也拍出了“房爷”、“房叔”、“房姐”等各式各样的“房字辈”;再看看娱乐圈里的那堆烂事,王宝强、张纪中婚变爆出的又是叹为观止的房产,我们就可以明白其中的奥义了,原来有钱人一直都在孜孜不倦地囤房。

“抢钱不如抢房”必然导致“有钱就买房”,如此一来,使本来以民生及居住属性为主的房地产市场,变成了资本炒作获利的工具,最后房子就变成了“炒需”。给我一个杠杆就能撬起一个地球。偌大一个中国,房子明显不够用了,只有去世界各地炒房了!

这也就是当今中国房地产市场及房价,在远远高出“老百姓负担得起”的巨大泡沫下,还能越吹越大的根本原因。

让我们设想一下:如果出台房产税累进制呢?如果投资性住房交易课以重税呢?那么这个泡沫游戏根本玩不下去的。为什么不实行呢?当然,地方政府还有土地财政的依赖。从某种意义上,投资者看到了政府有着与民争利的利益驱动,炒房行为只不过都跟了政府的庄!

 

三、楼市衰退式膨胀

最后,有必要来阐明一下中国房地产市场的性质,“刚需”是假,“炒需”才是真。

中国房地产市场根本就不是一个正常的市场,只不过是由政府控制土地供应、开发商控制住房供给的“双寡头”下的“伪市场”。

政府每年的土地供应多少,开发商的住房上市多少,都是被人为操控的。这个市场的设计,很多情况下都是为抬高地价和房价所服务的“供不应求”模式,在这个“供不应求”的“伪市场”面前,再从政策盒子释放一些政策利好,鼓励一下社会资本来炒房,对市场的哄抬和炒作的刺激效应可想而知。就像现在,打着“去库存”的口号,给予加杠杆的买房,自然如同打开“潘多拉”之盒。就目前而言,中国房市显然已经失控了,或者说中国房市已经到了最危险的时刻,也许2016年第四季度就是最后的疯狂了!房地产的虚火,其实是衰退式膨胀。

国家层面不是不知道,人民日报不放御用专家来放话了,改为请权威人士喊话了,知道这样已经玩下去了,绝对要玩火自焚的。值得玩味的是,甚至连被视为中国人民银行喉舌的研究局首席经济师马骏,认为需要抑制地产泡沫过大,抑制过度的金融资源流入房地产行业——在人们印象中,这还是第一次央行高官公开称房市为“泡沫”。

何止一个房地产泡沫,由房地产泡沫产生的联动效应,形成了“黑洞”,虹吸了社会资本,同时又滋生出另外两个“泡沫”,资本出于逐利的本能,人人纷纷用杠杆来炒房,于是产生“货币泡沫”;巨额的土地出让金让政府出手越来越阔绰,花钱成瘾,于是产生“地方债务泡沫”。

三大“泡沫”已经悬在头顶了,更为严峻的是,三大泡沫已经合为一体,已经变成超级经济泡沫了,这是悬于头顶的“堰塞湖”,这对金融机构是很大挑战!

房地产对实体经济也产生了挤出效应,最终我相信狂欢的盛宴总有落幕的时候!特别是回到经济基本面,我们发现根本不能支撑此轮房价上涨。“投资巨人”李嘉诚跑了,肯德基麦当劳都在变卖大陆股份,很多外资都在撤走,房地产泡沫还在拼命地吹。当所有的中国小企业垮掉了,我们还指望房地产容纳大量的失业劳工?当所有的民众把钱投入到房地产,我们指望还有其他的消费?

统计数据里的高档白酒销量在增长,而低端啤酒销量却在下降,通过货币双轨制、房地产赚得巨富的人们在豪饮,失业的劳工和日渐压缩其他消费的中低产不得不降低生活娱乐之需。

然而,这个泡沫依然在极度膨胀,深圳6平米88万的鸽子笼也许是中国房地产泡沫达到顶峰的标志性事件,资本癫狂之下的巅峰之作!现实比小说法更癫狂,也许过不多久,某些渐渐醒来的人们,会更深刻地理解一场游戏一场梦。

不少朋友在微信里,跟我探讨当今中国之经济大势。现在早已累觉不爱,中国各种问题错综复杂,房地产泡沫呼之欲破、股市金融乱象横生、地方债务居高难下、环境资源再难支撑、终端产能严重过剩、民众消费越发不足、社会成本继续攀升……请问还有如此全方位深层次的危机吗?我一直是看好中国经济的,总觉得会慢慢从房地产依赖中走出来了,然而即使到这样的紧急关头,“地王现象”依然高烧不退,没完没了,逢拍必成地王,刚刚一个纪录产生,后面很快又被刷新了,这一个“地王”倒下,另外一个“地王”就站起来!难道真想让房价飞上天去,难道真想把中国经济带入万劫不复之境?对此,明显有些杞国无事忧天倾了。

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