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贾也:经济发展“路径依赖”下的“房产大跃进”——强弩之末,凛冬将至!   

2016-07-15 00:13:49|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:经济发展“路径依赖”下的“房产大跃进”——强弩之末,凛冬将至!

贾也:经济发展“路径依赖”下的“房产大跃进”——强弩之末,凛冬将至! - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

导语:全国“空城”可住34亿人,谁来住?

据国务院统计,全国县以上新城新区超3500个,规划人口达34亿,“能装下全世界一半人口”。专家称,“规划人口激进扩张,背后是地方政府对土地财政的狂热追求”。事实上,一些地方面临引进人口难,人口呈现净流出“失血”状态,谁来做“接盘侠”一直都存疑,如同农村“空心化”一般,一些城市已唱起“空城计”。但即使在“高库存”如此严峻的现实面前,中国房价依然涨声一片,房地产经济到底要将中国带向何方?

 

一、强弩之末

最近三年来,中国经济整体上貌似走上邪路,问题不在于经济增长速度,而是发展依赖的路径,过去发展不错的中国企业现在也开始转向搞房地产的投机活动。这样就无法实现可持续发展了,房地产一业独大导致其它各行各业萧条。究其原因,这种发展路径,导致社会资金纷纷冲入房地产中去,最后都凝固在“水泥森林”之中,从而抑制整个社会的消费欲望,更是让萎靡不振的制造业雪上加霜。中国人有两个最大的缺点:一个是腐败,一个是投机。尤其是2008年以后,由于经济环境恶化,整个社会的腐败和投机现象越发猖獗,各种问题日益严重。但是,这些人恰恰是迎合国家借房地产带动经济增长的意图,反而实现了财富的保值增值,这就更加激励整个社会的投机。

社会热钱纷纷涌入房地产,自然导致投资过热,2016年更显疯狂,原因也并不复杂,在货币政策宽松、人民币预期贬值、资本市场激烈震荡、一二线城市传导、“地王”效应冲击等宏观背景之下,房价估计还会继续抬高一段时间,但所剩的时间已不多,已到“强弩之末”。

目前,房地产加速向“恶贯满盈”的阶段冲去,在“地王”的带动效应之下,一线、核心二线城市的土地出让金试与天比高,也就是房价就像树一样,已经长到天上去了。比如今天的地产新闻说:上海虹口一地块今竞拍楼板价或冲10/平米。

其实,跃出一二线城市房价疯涨的怪相假象,来看中国的房地产的基本盘面,即最为广阔的三四线城市,已不再具备投资价值了,处于有价无市的局面,导致房地产巨鳄只能涌向一二线城市,以期在未来争得一席之地。当然,在白热化竞争的局面下,拿地规则更简单、更野蛮,谁有钱就谁胜出,于是,不差钱的央企频频制造“地王”,而像宝能这些民企,则通过借融资手段蚕食万科。这一切都是房地产市场竞争疯狂的表现。

正因如此,一二线城市房价已经炒得过高,高得让一般民众难以置信,除了疯狂的投机炒作者外,一般民众是根本没能力进入这种高房价市场的,而且一二线房价推高,要所谓房地产“去库存”完全成为一个笑话,房地产开发商面对一二线城市房地产市场暴利,不仅不会离开房地产市场,反而还会疯狂进入房地产市场。

诚如融创中国董事长孙宏斌所言:“房地产市场风险已经非常大了,这一轮房价涨得这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。”一二线城市房价已然失去理性,一涨飞天,从2015年股灾到2016年上半年,时间已去一年,格局乃定,再涨下服从,岂非涨上天,2016年下半年势必将无可挽回地进入调整期。

房地产市场2016年下半年后的具体走向,也十分清晰了:一线城市上涨空间已用尽,房价传递给周边卫星城镇,这些城镇将会发挥一线城市的“溢出效应”,尚存一丝上涨空间;核心二线城市由于资源配置类似一线城市,将会继续向一线城市看齐,房价还有一定的上涨空间;三四线城市面临“去库存”将越来越大,始终处于有价无市的状态,不少房地产商估计要死于资金断裂;五六线城市的房子可能成为劣质资产,囤房者拿在手中,迟早会炸手,可能会唱起“空城计”。这就是大家一直所说的“市场分化”。

这种“市场分化”导致的结果,就是旧的库存不减反增,“去库存”任务根本无法得以解决,相反还是会继续恶化的,特别是释放出“房地产税全面开征”的信息之后,估计广大囤房者也会急于抛房。也就是说,一些失去投资价值的房子将重新回到房地产市场,这样就进一步加剧“去库存”的压力。

另一方面,由于实体经济一直处在低迷的状态,直接导致房地产本身也出现“市场分化”的局面,住宅地产因为有“刚需”支撑下“炒需”,由广大民众接盘,市场反应并不是很灵敏。而拿在开发商手中的商业地产将更惨不忍睹,由于网购的如火如荼,实体店将被虚拟店所代替,高房价之下民众的消费欲望受到抑制,商业地产将日薄西山,原有商业地产门可罗雀、惨淡经营,甚至会出现“关门潮”,而新建的商业地产因招商不足连开张都难,甚至因资金链断裂会涌现一批烂尾楼。

 

二、路径依赖

有人不禁想问:为何我们政府如此热衷于房地产?简直到“不疯魔不成活”癫狂状态,究其原因相当简单,地方政府有严重的经济发展路径依赖症。主要是政府想借房地产发展来确保经济的高速增长,以证明治国理政的成功,或者证明制度的优越性。最终结果就是,地方政府与房地产商互为绑架,变成向民众搜刮的经济发展模式,所谓房产猛于虎,民怨沸腾。

这个具体路径非常清晰,大致如右:政府做地出让挣钱→获得大量的土地出金投入到基础建设中→带动相关行业高速发展→相关行业企业雇员包括民工在内的从业者收入增加→从业者的消费能力提高→带动所有产业繁荣→百姓购买力增加和基础设施改善抬高房价→土地增值→政府继续做地挣钱……如此循环往复,永不停息,就是通过这个路径想让中国经济处于永远高增长的状态。

但是自2008年以来,因中国制造业普遍不景气,导致地方政府只能孤注一掷,毕其功于房地产一役了,以致产生“地产兴邦,实业误国”的变态思维,出现百业疲敝,房产独大的局面,对房地产有严重依赖的地方政府如同吸毒上瘾一般,能多吸一口是一口,岂管明天的洪水滔天了。加之,地方政府“一把手”任期往往只有一到二届,出于权力与金钱勾兑和制造泡沫谋求政绩的冲动,只要不炸在自己手中,都会用“房地产思维”来经营和管理城市。全国一盘棋,一二线城市如此,三四线城市如此,甚至五六线城市也是如此,谁能发展房地产谁就是大赢家,说明搞经济很有一套,自然如同登上青云梯,加官进爵,步步高升。

在这种背景之下,这几年全国各地血色拆迁愈演愈剧,干出杀人放火的事件已经司空见惯了,另外对自然环境的破坏也与日俱增,比如百湖之城——武汉此次长江大水,出现百湖皆满的现象,很大一部分原因就是填湖用于房地产开发或用于市政道路。在“举国唯房事”的发展路径之下,全国规划超3500个能住34亿人是必然的结果,这就如同大跃进时期大炼钢废了一大堆废钢一样,房子造出无数,但催生无数鬼城。造的不是用来居住的房,而是用来投资的房。

问题是,当偏离市场需求的房子若失去了投资功能,也只能回归其居住功能,人们自然就会猛然觉醒:真正的房地产市场是需要尊重市场规则的,失去需求的市场,多余的房子只不过一堆堆垃圾罢了,还真不如一炸了事。而只有到了这一天,人们才可能意识为房疯狂是多一件可怕的事:将近二十年的房地产经济,其实就是一场时间跨度最长的政治因素的大运动——房地产大跃进。这是一个能在秦朝就能造出万里长城的国家,举国房地产用了二十年造了多少水泥森林?

不少清醒的人已经嗅到房地产凛冬的气味,所以转而将钱投资到国外去了。

20154月到20163月,在这一年里,中国人在美国花273亿美元买房,连续第二年成美国房地产最大买家,超过前五名中后四大外国买家群体的总额,中国买家在美国购房平均花费93.7万美元,为第二名的加拿大买家的近三倍。预计2016年至2020年,中国在美国商业地产和住宅的直接投资(不包括未来新建项目)将累计达到至少2180亿美元。

这背后反映什么问题呢?由于中国发展经济依赖于房地产,导致大家都将钱都投入房地产中,以为国外也是如同中国一般,准备炒遍全世界。这样一来,中国人自然成为世界各国房地产投资的最大群体!而另外一方面,恰恰又反映中国房地产已无多大投资价值,成为真正的鸡肋。也就是说,房地产要慢慢回归于居住功能上来了,但是一旦回归其居住属性后,中国房地产又是一副怎样的景象?想象也是非常的恐怖的事。

可以这么说,房地产主义已经严重破坏了中国的经济生态,严重破坏了中国的自然环境,严重破坏了中国的市场公平,严重破坏了中国的社会进程——房地产大跃进又是一次全国性的政治运动。发展经济要按经济规律办事,资本市场也要遵守游戏规则,这样的玩下去,简直是在玩火自焚,将中国经济彻底地带进沟里去。

 

结语

政府一如继往地托住房价,但托的时间越久,软着陆的可能性就越小,泡沫越吹越大,中国经济的风险也就越来越大。当买房资金链断裂的时候,房价自然就走到历史最高处。而一旦回落,按照国人买涨不买跌的心理,大部分人会选择观望,房价继续下跌直至跌破购入价,房地产开发商会停止还贷,已买房的人会停止月供,接下来系统风险集中在银行爆发,恶贯满盈之下,将无人能幸免。

 

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