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贾也:“去库存”下的楼市“冰火两重天”   

2016-03-08 22:07:39|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:“去库存”下的楼市“冰火两重天”——听任加杠杆去库存,将是金融灾难

 贾也:“去库存”下的楼市“冰火两重天” - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

导语:11方房子卖出530

一方面,住建部专家声称:中国的库存规模约为66.72亿平方米,按照当前的消化速度,大约需要5.19年的消化周期,去库存压力山大;另一方面,中国一线城市的房价如脱缰野马,上海房价3天涨30万,北京11方的房子卖出了530万天价,进入“疯涨”模式。

有不少网友与笔者互动,要我谈谈对目前楼市和金融的看法,一线城市房价要涨是意料之中的事,但如此疯狂却是始料未及的,而三四线城市“去库存”压力依然茫茫无期,由房地产带来金融灾难的可能性在加大!

 

一、“去库存”下的“冰火两重天”

一方面,住建部专家声称:中国的库存规模约为66.72亿平方米,按照当前的消化速度,大约需要5.19年的消化周期,去库存压力山大;另一方面,中国一线城市的房价如脱缰野马,上海房价3天涨30万,北京11方的房子卖出了530万天价,进入“疯涨”模式。

 “去库存”不用“降房价”的正招,而反其道用“加杠杆”的阴招,现在如我当初所料,马上自食其果了,三四线城市丝毫没有实现“去库存”,而一线强二线城市却上演了新一轮“炒房潮”。

众所周知,一线、强二线城市集中了全国最好的资源,基本无“去库存”压力,甚至要“补库存”来保证供给。这些城市的房地产商和黑中介们无疑看到千载难逢的机会,趁机玩起了“二人转”,打着“去库存”旗号,乘机大涨房价,纷纷宣传起“加杠杆”炒房的妙处:首付降低了,利率降低了,税费降低了……各种利好啊,现在还不买房,你要更待何时?“买涨不卖跌”是投资策略,“人往高处走”是生存策略,任意“加杠杆”自然就催高了一线、强二线城市的房价,不少人都冲到了一线、强二线城市去“抢资源”了,而三四线城市却只能望梅止渴,甚至更是雪上加霜——这就是中国楼市的“冰火两重天”。

一线城市包括强二线城市,因为集中了最好的资源,而资源恰恰具有强大的“虹吸”效应。哪个人不想冲到北上广深一线城市去?只不过是望房兴叹罢了。比如最近北京11方的破房子,卖出了530万的天价。这何止于寸土寸金了,相当于20公斤黄金的价格,房价确实涨到了天上去了。

这是特例,但绝非孤例。天价房的特别之处,在于这所房子处于在北京中心城区——西城区,而房子就在全国著名的北京第二实验小学附近。买11方的房子用来蜗居?别逗了,真当是“广厦千门,夜眠八尺”啊!实则是,争得一片立锥之地,谋取一个就学之位。可以说,买的并不是房子,而是买的是学位。

其实,这所天价房恰恰可以解释为何一线城市房价会止不住地上涨,其背后就是资源分配不平衡。这些一线、强二线城市有着无可比拟的社会资源配置的问题。比如北京的西城区行政资源、教育资源、医疗资源、金融资源等种全国各种最顶端的资源都集中在那里,因此房价达到将近9万一方,也不足为奇,如此一来,诞生天价学区房也就司空见惯了。

正因为如此,通过加杠杆来去库存,在资源“虹吸效应”之下,一线、强二线城市的房价如脱缰之马,不疯不成狂了,而三、四线城市依然无动于衷,毫无动静,只能继续惨淡经营。

 

 

二、“加杠杆”后的金融风险

最近,有一个人站出来说话:“听任加杠杆去库存,将是金融灾难,这和去年股市高杠杆造成3000点到5000点的后果一样的。”

只言片语,足见卓识不凡,胸有成竹,堪称智略盈府。

此人正是最近大热门人物黄奇帆。他的观点我一直在表达的,看来中国高层也不乏有识之士。其实,房地产去库存,最佳方式就是降价,而不是释放流动性和加杠杆,后者的结果就是房子变成了投资寒冬的唯一避难所,正因为如此,一线、强二线的房价疯涨,而三四线城市的房子没有投资价值,“去库存”就更加困难了。

对于通过“加杠杆”减轻“去库存”压力,恰恰是一线、强二线城市的地方官员所喜闻乐见的,但其毒性也是一眼即能洞穿的,他们纷纷“揣着明白装糊涂”,只要我主政的城市房价上去了,管你三、四线城市是死是活:我只需要有财政收入,土地出让,土地出让,土地出让……我只需要数据政绩,经济数据,经济数据,经济数据……面对房价上涨,他们乐此不疲,拼命地搞起“土地招商”来,又想着如何让土地市场出现新的“地王”,从而再次推高房价,他们已经将房地产当作了当地经济的支柱性产业了,希望能多吸一口是一口。

这是一件非常的危险的事。中国的楼市实为中国之第二股市,投机性甚至比股市还要高。诚如土地出让蜕变为地方政府的第二财政,甚至高出了第一财政,楼市也已经蜕变为中国的第二股市,其投机性高出了股票市场。更要命的是,政府对土地财政依赖,又管控各大银行,因此房地产已经变成中国防御性投资,给人的感觉是一直能保值、增值,有钱人手中持着两套三套根本不足为奇的,恨不能持上十套百套在手中。

正因为如此,国家任意地加杠杆,那就是增大了次贷危机的可能,风险之大,自不待言,一旦泡沫破裂,最后的风险就由老百姓来承担,这绝对是个惨局。

当然,中国经济历来是个奇葩,根本不能用世界通用经济理论来诠释。房产抵押贷款由于没有证券化的条件,因此风险由银行严格把控的,其实也不用过分操心什么“次贷”危机的。更何况,此轮上涨主要集中一线、强二线城市,泡沫绝对是有的,是时候该破一破了,但即使破了,也和去年股市泡沫破灭一样,对实体经济的影响相对小,影响的是GDP增速。

奇怪的是,经历了2015年股灾和互联网金融骗局之后,人们的投机狂热依然未减之一分,今年又出现非理性的“炒房热”……特别是中国家高层不去花心思振兴实体经济,不去调结构、转方式、促升级,就竭尽全力想着如何把泡沫做大,再做大一些,以免在经济数据不至于太难看,但这是一厢情愿而已,结果往往是在孜孜不倦地把中国经济搞垮、搞乱。

 

三、黄奇帆式的房地产调控

观察黄奇帆的论述,可以看他是一个典型的风险厌恶型选手,许多经济政策都是相当稳健的,当然也包括房地产政策,应该说,他还是保持一颗较为清醒的头脑,提出房地产进入新常态后要优化房地产市场调控。

对于房地产黄奇帆有全方位、立体化的认识。“房地产是不动产,是资源,是住宅,是老百姓民生保障,房地产大量的资产和银行贷款联系在一起,当然是个半金融资产,和金融安全密集相关。动态来看,我们把它当商品,就要形成供求平衡;把它当成不动产,就要控制房地产的地价、房价;把它当作资本品,就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种控制。”

正因为有此见识,方有清晰之思路,稳健之手段。黄奇帆一直旗帜鲜明地主张用调控地价来调控房价,防止出现地方政府对土地财政的依赖症。黄奇帆说:“调控地价十分重要,别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很大。”

除了政府自身调控房价之后,黄奇帆还“盯防”房地产投资,防止投资过热,产生大的“库存量”,尽量做到“产出”与“需求”的平衡。

他有一个广为人知的“25%理论”,即重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%,比如去年2015年,重庆房地产投资占固定资产投资的比例是24.2%。对此,他解释道,“超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化”。“如果一个地方基础设施投资中,房地产占了百分之七八十,长远看没后劲!”

好,那么今年喊涨的城市,房产投资占固定资产投资几何?刚好笔者最近也在关注方面,也做不少功课的,收集到这些城市的经济数据,先来看一线城市:北京是56.7%、上海是54.6%、广州是42.6%,深圳是41.6%北京、上海超出了50%,而是广州、深圳超出了40%。而那些强二线城市,比如杭州是44.5%、厦门是41%,也超出了40%,投资过热,自然导致产出过剩。不要说,这些城市的房子不愁卖不出去。问题是,即使卖出去了又能如何?“城市化”又不是“房产化”,房子造出来还需要各种配套跟进的,没有配套跟进将来还会产生一系列“城市病”。

相对于其它省市区,没有依赖房地产的重庆市恰恰是这几年发展得最健康的,尤其在房地产市场和土地流转方面表现得最为抢眼。2015年重庆GDP1.5万亿,增速再次领跑全国。

黄奇帆能在重庆这个敏感地方干出这么一番政绩,确实难能可贵,真的懂经济,真的有两把刷子,这样的人如果一直呆在地方,实在有些可惜。

不过,最近一段时间,黄奇帆对金融领域频频发言,确实似有用意,所谓“不在其位,不谋其政”,要不然会落入“妄议”之窠臼,很有可能经济手段要告别浮躁,回归稳健。很多话明显是对一行三会说的,很有可能一行三会会宣布查杠杆了。

现在中国经济已经进入“新常态”了,但能有“新常态”思维的人少之又少,而能用“新常态”手态的人更是凤毛麟角,但愿黄奇帆算一个吧!

 

 

结语

本来是要想去产能、去库存、去杠杆的,结果却变成了加杠杆、炒库存、复产能。究其原因,市场经济中,去产能和去库存必然是配以紧货币的,但我们国家不能紧货币,因为如果紧货币,那巨大的庞氏债务可能会引发系统性金融危机,所以政策设计了略宽松货币下的“去产能”和“去库存”,这种设计是一厢情愿的,结果也是不言自明的。

 

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