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码字发条——贾也的博客

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贾也:降首付难去高库存——买买买才是经济真出路  

2016-02-03 22:02:08|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:降首付难去高库存——买买买才是经济真出路

贾也:降首付难去高库存——买买买才是经济真出路 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客  

导语:“去库存”大战开打,更多政策“正在路上”

据一财的报道,昨天的降首付只是打响了去库存第一枪,许多部门的政策调研和预案已经完成,“一大波政策”正在赶来的路上。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系,是接下来的重头戏。租赁市场、土地供应、税费调整等都将相应调整。问题是能去库存吗?能不能让中国经济增速?

有人不禁调侃道:小散好不容易凑够四成首付,想到A股里赌一把,却惨遭腰斩,正当欲哭无泪之际,祖国大喝一声:老乡别走,首付两成!

 

一、无解楼市高库存

中国房事实在淫乱了。何谓淫乱?淫者过多无节制也,乱者随意无秩序也。一会儿是丈母娘的要求,婚娶之刚需;一会是父母的需要,孝顺之刚需。好吧,无非就是要中国男儿统统作了接盘侠,老老实实地扮演起房奴的角色。

如今央行降首付释放出这样的信息:给你1:5的高杠杆,要释放货币了,请大家速速炒房吧!

眼明心亮的人,已知用意,重点不在于1:4的杠杆还是1:5的杠杆,关键在于对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%

这就意味着炒房的成本大幅下降,现在你一套不用还清,二套首付只要30%。已经再清楚不过地说明:国家已经放开大家炒房了。

观察国家以前的房贷政策,对二套房贷一直是相当谨慎的,毕竟首套贷款不会让房地产产生太大泡沫,而二套的政策可能会导致短时间内的虚假繁荣,导致银行信贷不可控制,这次央行新政这么激进,说明中国经济实在不容乐观。

那么,这么一揽子救市政策对房地产去库存能否奏效?央行新政目标自然去三四线城市房地产库存压力的。

问题是,春药已过量,严重体虚,作用了了。

对于三四线城市的刚需购房者,身子骨好一点的,根本不在乎你有没有降首付,反正家里有钱。身子骨不好的,也不在乎你有没有降首付,反正始终买不起。毕竟不是炒房的话,买房还是一件头等大事,都要量力而行的,总不能央行一给杠杆,就一轰而上了。银行给你杠杆,就是自己去扛了,扛下来的结果,就是把风险从房地产商转移到购房者身上的,这一点经过市场洗礼的中国民众自然眼睛擦得亮亮的。

如果说,这些一揽子救市政策释放出什么利好呢?只能说可能做到有限地分流了一线城市的购买力,但效果甚微。

众所周知,一线城市每个购房政策条件不一,但依然从严限购。有一部分购房者由于资金不足或者达不到购房条件,或者由于想买二套但首付比例过高,自然就会选择分流到一线城市的都市圈去。正因为如此,北京有一部分购买力分流到燕郊;上海的购买力会有一部分分流到苏州的昆山;广州的一部分购买力会分流到佛山的南海;深圳一部分购买力分流到东莞或者惠州和中山。因此,感觉上会消化一部分一线城市的购买力,但对于大多数三四线城市而言,然并卵,根本没有多大效果。

现在有媒体为央行新政站说,降首付或让白领回家购房。这些媒体真可以狗带了,“拿衣服,图样图森破”!难道一线城市的白领春节回家,家长一来温情,说家乡房价便宜,乖儿子你回来吧,这里买个房子、这里找个工作、这里娶个媳妇吧——国家如意算盘这么,老百姓会不会带进沟里去?

可能性真的不大。毕竟这些所谓的白领就算一线二线城市买不起房,也不会心甘情愿地奔回家乡去买房的。原因很简单,一线二线城市资源好、机会多、薪酬高,还是要继续坚定不移地在那里工作的,而三线四线购置一套房,根本是“远房解决不近睡”,因此,购买下这套房也相当于闲置在那里,而闲置在那里,必须确保房价有增值的可能。若没有增值的可能,那么真是做了回“接盘侠”,为国分忧了。在感情与理智之间,想必更多的人会选择理智。

事实上,目前三四线城市,各种难卖、各种暗降、各种补贴,甚至也有索性没干完扔一边的。或许是房地产商跳楼的怨念已经打动上层,或许正是经济不景气的现状也让上层必须采取应对之策,于是就出台了这样救市政策,来缓解一下房地产商对于银行的还款压力。

其实,对于三四线城市,降首付早已如同“画饼充饥”了,央行新政将杠杆提高到45倍,其实,三四线城市很多地方早就推出“零首付”方案了,大体上是这样的操作办法:最初交5万,然后12个月内还清首付,最后再进行还按揭的钱。这样的杠杆比例大概能扩大到1530倍的,中国楼市无论是一线二线还是三线四线城市,房价就是在玩击鼓传花的游戏,大家都相信不是最后一棒。

正因为如此,推出15的高杠杆其实意义不大,也很难消化三四线城市的住房库存的。原因自然是三四线城市房子太多,早已满城皆房产的节奏了。

购房者购房的欲望抑制,遑论炒房的欲望了——除非当作国家一项城市化福利,分房给农民工来住,或者索性用任志强的办法直接炸库存,要不然,很难去库存的。

有人问三四线城市房价会不会跌下来?

 

二、房价是跌不下去的

三四线城市房价很难大幅下跌的,即使跌也是稳中有跌的那一种。为什么呢?因为房价不仅仅是经济问题,而且还是个政治问题。一二线城市才几个,三四线城市才是大多数,充当中国经济最大的稳定器,一旦三四线城市楼市崩盘,那是要命的事了。

房价一二线城市还会坚挺,可能还会小幅上升。不跌反升其实是常理,原因是那里聚集了太多的资源,什么行政资源、技术资源、教育资源、医疗资源等等各种好的资源,而这些资源对人群具有虹吸效应,都把人往那里吸了,纷纷争这些资源,争到白热化的程度后,就上演“价高者得之”的规律。因此,一线二线城市的房价始终不会跌不下来,对于这一点,国家一定是气定神闲,一点都不愁。

至于三四线城市,房价会不会跌下来呢?各种救市政策频频抛出,足以说明不让房价下跌是国家意志。如果单纯去房地产库存的话,办法可以简单、粗暴一点,只要把房价压下来就可以轻松实现了,低到让农民进城,搞大跃进式城市化么。但问题是,三四线城市房地产的借款和购房者的大笔房贷都压在银行里。一旦房价大幅下跌,银行系统大规模坏账,那后果挺严重的,虽说现在鼓励经济转型,但是经济命数还是要保的。

更何况,这一届政府搞经济搞了几年了,搞得并不景气啊,原计划把资本转移到股市中去的,但去年年中来个一次大股灾,股市大震荡,人们投资信心严重不足,都持币观望不想被割韭菜心态,于是,货币流动性严重不足。因此,国家计划的资本转移宣告失败。蓦然回首,政府觉得还是楼市比较靠谱,毕竟楼市政府还是可以玩弄于股掌之间的。

楼市和股市不同,是不能划等号的。房子除了投资属性,还有使用属性,国家可以也可以引导房价,毕竟不仅掌握着土地出让的命根,而且还掌握着资源的配置,比如将各种好的资源往那里转移,好的学校,好的商业,好的行政,好的医疗……股票则不同,股票不能让你有个晚上睡的地方,不能让你落户,不能让你的孩子报名读书,而且投机性更强,一进一出眨眼之间的事,风险根本不可控的,就像2015年股灾一直影响到2016年,直到今天还在2700点之间徘徊。

此届领导班子上任伊始,还是带着点理想主义色彩的。虽说不上刻意打压房地产市场,但是至少是采取“冷处理”的办法,希望能够转换经济增长模式,创新改革,也采取了一系列政策阻止房地产市场猛烈的势头。但由于我国经济发展水平还是太依赖于房地产的带动性,或者说,中国经济已经严重被房地产绑架。

房地产衰退最直观的表现就是整个中国经济增速的放缓:房地产市场的低迷引发整个连锁反应,开发商库存增加,商品房投资增速下滑,房企拿地积极性不高,土地出让收入创下新低,与此同时,房地产下游的钢筋水泥玻璃家具等产业更加产能过剩……然后,就是影响到了GDP数据,最终是到了6.9%在这个背景之下,使得这一届领导班子在开始清醒地认识到:中国经济确实被房地产严重绑架了,目前看来还是绑着安全一点,至少可以维持政绩,正因为如此,才有目前一系列的各种救市政策来鼓励人们进行房地产的投资。

当然,现在国家出台的政策,并不是想让房价上涨,因为涨是涨不上去的了,他们竭尽全力要做的是,就是维持“高位横盘”。要维持“高位横盘”,就是千方百计地让作为最大盘的三四线城市的房价稳住。

老百姓对房价涨跌的心理是如何?人心不齐,并不是所有人希望房价回归到合理价位的。庞大的购房者和囤房者队伍,是希望房价稳中有涨的,因为这意味着家庭资产的增值保值,相反就是贬值。如此一来,确实有一股强大的力量来维持房价的“高位横盘”。新的购房者无疑处于观望状态了,反正涨是涨不上去了,索性多等几年。问题是,房地产商苦逼了,我是借银行的钱来造房子的呀,造出来竟然卖不动,银行又不可能是无息贷款的,我得死了。但是我死了,对银行和政府百害无一利,因为欠着银行的贷款和政府的出让金。

现在房地产商日子不好过,银行坏账风险增加,政府只想方设法释放政策利好,一再降低首付,并且取消二套房限购,目的就是让老百姓来接盘。只有有人接盘,银行的钱更快地从个人手中进入房企,再从房企回流银行,通过杠杆让个人出资一小部分就完成一次流通。房地产商去库存还贷款,银行从个人信贷中增加收入,同时成功地实现债务转换,妥妥地可以放长线收取利息,这样银行和地产商都成为赢家,他们成为赢家,中国的经济面就好看了。这场多方博弈中,那么谁会是输家呢?自然是购房者。

购房者不想当接盘侠怎么办?那就耗着呗,耗着是没关系的,耗死的就是几个房地商罢了。于中国者,政府就是鲸鱼,老百姓和商人就是小鱼小虾,鲸鱼往哪里方向游动,小鱼小虾是决定不了。更何况政府控制着土地,可以用土地控制着房价,因此所以呢,房地产是崩不了盘的。

 

三、难转的新出路

说到底,中国经济的支柱是房地产,而经济减速的主因也是房地产,但现在为了保住某些官方经济数字,不停地鼓励提高需求(降低首付提振刚需),暂时维持供给平衡,而不考虑供给端的实际质量与价格,嘴里喊着要从供给侧改革,真要去碰实际利益的时候,却从不提倡在主动降低房价上下功夫。

曾经低效的政策和为了政绩带来的不良的GDP,永远都要老百姓埋单,这是政府种出来的恶果,由老百姓来消化。

那么,中国真正的经济增长点在哪里呢?问答这个问题,其实并不复杂,无非就是买,买,买!当然,不能让老百姓都去买房子,买了房子就相当于阉割掉他们二三十年的购买欲望。众所周知,有买才有卖,没有了买方市场,也就没有卖方市场。

现在中国老百姓有两种:一种是没有钱,根本买不起;一种是有钱存着,不想去多买——大家都在存钱,不敢花钱。中国人为什么只知道把钱存下来,而不想着花出去呢?难道中国人没有消费的欲望?回答这个问题其实也不复杂,原因就是住不起、病不起、学不起、老不起……留着钱心里踏实,以防各种花不起。

正因为如此,大家都想着挣钱存钱,却没有花钱烧钱的冲动。这样一来的直接恶果就是:货币流动性不足,生产全要素停滞。

高房价、高医疗、高学费、高养老才是中国经济发展乏力的根本症结,极大地抑制了人们的消费欲望。没有消费欲望,直接后果就导致生产市场萎缩,这就是目前中国经济出现问题的根本症结。中国人可以满足全世界消费产品的欲望,却无法满足本国人消费产品的欲望——因为中国人的消费欲望实在太小了。

正因为如此,中国经济的出路就是加快转向消费主导型经济,就是让老百姓有钱,有了钱就让他们花,都去买,买,买!最好转型为“月光型”公民。只有充满消费欲望的民众,才有可能实现中国经济“大众创新,万众创业”新跨越,如果没有人为创新和创业埋单,那么为谁去创新?又为谁去创业?岂不是成为无水之源,无本之木了?

要实现买,买,买的消费主导型经济,就必须解决老百姓的后顾之忧,告别高房价、高医疗、高学费、高养老的生存窘状,但是告别这样,相当于让政府告别停止“高吸血”的依赖症,这又是一个“触动利益比触动灵魂还难”的问题,总想着“我就再吸一口,真的,最后一口”!

 

结语

可以肯定地说,过去房地产过度膨胀发展带来的繁荣已经一去不复返。但是,未来买、买、买由消费主导的经济振兴,依然路漫漫兮其修远兮!

 

个人微博号:http://weibo.com/laochong(老虫贾也)

公众微信号:meriguanjian(观鉴)

 

 

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