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码字发条——贾也的博客

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贾也:房价上涨的信号——楼市分化加速,新城镇化被弃   

2016-02-29 23:24:41|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:房价上涨的信号——楼市分化加速,新城镇化被弃

 贾也:房价上涨的信号——楼市分化加速,新城镇化被弃 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客 

导语:中国楼市加速分化

当前一线、强二线城市房地产疯狂炒作,房价快速飚升,已经与居民居住没有一点关联了,完全是为炒作而炒作,而且这种炒作已经到了最后的疯狂,导致购房者“恐慌性”入市。而这完全是最近政府推出的一系列房地产救市政策的结果。

那么国家为什么要稳定一线、强二线的房价,到底有何意图?且听笔者一家之言,仅供参考。

 

一、拆迁里的土地财政思维

先从拆迁说起,“拆”字最近大热,拆围墙、拆牌楼、拆民房……拆拆拆,拆得不亦乐乎,貌似新常态要拆出一个新局面的感觉。这不,近日出台2015年中国拆迁年度报告称,强拆手段更加血腥,当然在强调依法治国的背景之下,拆得也更冠冕堂皇了!

现在到大街小巷遛上一圈,最直视的感觉是什么?就是一个个血红血红的拆字,也算是城市一大盛景,稍稍走神,恍惚间看到一个滴血的“斩”字。有人不禁困惑,中国楼市“去库存”压力这么大,为什么地方政府还是“拆拆不绝”呢?其实,实体经济越不景气,地方政府就越依赖拆迁,越依赖拆迁就越显示出其横暴的一面,中国的政府有趋利的本性。

拆迁里面有个利益格局,在这个格局中,所有人都在为着金钱在博弈,这里面有拆迁户、开发商、地方政府等几方,当然地方政府厕身其中,扮演着大BOSS的角色,自然想吃上最大的一口,毕竟没有什么比通过出让土地来钱更快、更大,更行之有效了。目前低迷的经济现状,更是强化了政府的强拆思维,无利不起早,没有土地财政,靠什么“恭喜发财”?

更令人感到担忧的是,政府这种“拆迁思维”推而广之,渐渐上升一种政府惯性思维,动不动就拆的节奏:城市规划要变,就是说要“拆围墙”;巡视整改要求,就马上“拆牌楼”,网络有不谐声音,就立即“拆帐号”……拆拆拆,一拆便了,貌似一拆天下平的感觉。

拆迁思维反映在城市建设上,就是房地产思维;而房地产思维反映在政府经营城市时,就是土地财政思维。因此,地方财政就与房地产死死地捆绑在了一起。谁最不希望房价跌下来?当然是我们的政府;谁最有能力操纵房价,当然也是我们的政府——为什么呢?还是一个与民争利的利益格局决定的。

有人一直想中国房价能不能被操纵?当然在一定范围内是可以被操纵的,中国的经济并非实质意义上的市场经济,只能说是政府主导的经济模式,特别是房地产经济,在一线、强二线城市,政府绝对是控制游刃有余的。政府手中拿着土地资源,同时又可以配置教育资源、医疗资源、商业资源、行政资源等各种社会资源,更何况还有降首付、降利息、降税等政策手段,自然可以大有文章可做。政府通过各种手段引导人们到哪里去居住,不妨看看,现在许多楼盘的推出,往往就是配套上一系列所谓的教育资源、医疗资源、商业资源等等,而这些资源又恰恰是老百姓趋之若鹜的。

政府依赖房地产,且房地产比起股市等易被操纵,自然就会采用房地产救市。从目前的情况来看,房价确已被操纵了,经过一年多政策调控,效果已经显现出来。

 

二、涨房价里的国家账本

还是回到大家热衷于讨论的房价上来。

从这几年的房价走势来看,好像被政府玩弄于股掌之间,一旦房价出现下跌的趋势,一定是密集型的利好政策连夜出台的节奏,而紧接着就是新一轮的涨价。

现在的房价已然如此,捷报频传,嗖嗖嗖地狂涨。那么,到底哪些城市在疯涨?明眼人都清楚:就一线和强二线(可称之为“准一线”)城市,那已到了一飞冲天,试与天比高的程度。

想想去年楼市的状态,一片哀鸿遍野的惨状,如今又一副慨当以慷的场面,去年还是保持谨慎的态度,只有一线城市玩高端,深圳领跑,北上广积极跟进;今年局面越做越大,一线城市就不用说了,南京、杭州、苏州等强二线也强势加入,“抢房了!抢房了!抢房了!”实体经济遇冷尚且不顾,但是楼市何止是回暖的程度,简直要又要大热起来的前奏。

是不是错觉?确实乱花迷人眼,连嗅觉灵敏的温州炒房团表示心里没底,不敢玩这么高端的资本游戏,明显的信心不足;另外,上海链某家被查更是传递出一个很不好的信号,据说在干“套贷“的事,套贷这事笔者或多或少听说过的,也有同事跟我谈及自己碰到过中介来商量套贷。种种迹象表明房地产投机性风险在加大。

风险有多大?拉升楼市的做法与2015年拉升股市的做法如出一辙,里面隐现两只巨大的手:一只政府的手,另一支是资本的手,但无论是哪一手,都具有极其贪婪的本性,可谓各怀鬼胎。

这种做法无疑风险巨大,现在股票市场不景气,实体经济更是愁风惨月,罪魁祸首恰恰又是楼市引起的。当一个国家的房价开始疯狂高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。清醒的人都知道:让楼市降点温,恰恰让中国理性回归,腾出时间和空间来更好地做经济转方式、调结构的大文章,哪怕是置死地而后生也好,至少可以寻找到新的增长点。但这届政府没搞二三年,又忘记初心,狠狠地杀起回马枪来,全面转向房地产,希望能继续吸血,能多吸一口是一口了。可能是这一届政府折腾了二三年后发现:不发展房地产,中国经济似乎看相更惨。

当然,诚如笔者前文所言,中国的楼市其实能被政府所掌控的。

一线城市是个“标杆”,政府一手搞资源配置,另一手搞政策释放,再加上在房地产发商和无良中介的积极配合之下,确实可以实现一线城市的房价拉升,制造“恐慌性抢房”的假象,从而起到示范效应。目前北上广深等城市房价一飞冲天,那么强二线城市,比如靠近上海的南京、杭州、苏州为什么不涨价呢?不涨也大可以稳住高房价啊!也就是说,一线、强二线(准一线)给人“稳住大盘”的感觉,这就是目前强二线城市房价飙升的调控意图,通过这种样手段,让中国楼市出现“半壁江山已定”的感觉。

半壁江山已稳,更是传递出“楼市要大涨”的错觉,而又给购房者一个明确的 “赶紧买”的信号,从而缓解一下中国楼市低迷的现状,甚至可能转移掉三四线城市巨大的“去库存”压力。需要重申的是:三四线城市“去库存”压力一直存在,只是被一线、强二线的虚火引起的涨价潮所掩盖。国家此举明显地置三四线城市死地于不救,甚至是背后捅刀之举,自然加速了中国楼市的分化,这个风险恰恰是无比巨大的,首先是一线、强二线的投机性更强,很可能引来类似去年股灾一般楼市大震荡。

此轮楼市调控政策,动向相当明显:主救的是一线二线城市的楼市,而对三四线城市的楼市采取任其自生自灭。如此救市政策,且不管会不会将中国经济推向危险的崩溃边缘,毕竟箭已在弦上,不得不发了。但这样的楼市政策,恰恰也反映出另一个新的城市化动向:那就是大力发展超级大城市,放弃或者搁置新型城镇化道路了。

 

三、新城镇化退却,超级城市成形

好,接下来说说国家接下来的城市化道路的抉择。

麦肯锡在几年前发布的报告里就对未来城市增长四种模式作为分析,分别是“超大城市型”(人口2000万或超过2000万的超大型城市)、“中心辐射型”(在大城市周围出现的中小型城市群)、“分布式增长型”(大量的中型城市)、“小城镇主导型”(数量更多的小城市)。

如果注重稳定社会结构、平衡区域发展的话,中国自然选择“小城镇主导型”的城市增长模式为最佳方案,那么也就没有当前如此严重的城乡和地域差距了。但因为资源配置掌握在政府手中,行政级别的政府就具有配置资源的权力,不仅掌握着土地资源,而且还掌握着教育、医疗、行政等社会服务产品的分配,最重要的是,中国的地方政府就像公司一样,把追求利润最大化当成行政目标,在这种模式之下,自然是“弱肉强食”,不要说要“小城镇主导型”搞不起来,就是连“分布式增长型”也难以维系,真正可行的方案只有两种:就是“超大城市型”和“中心辐射型”。而在这两种中,全世界最通行的是前一种,因为它最节省资源,对于一般人也更方便,可能会考虑到中国各级政府的利益,“中心辐射型”更有可能采用,通过大型周边的卫星城来解决现有各种问题。

这已经是既定的城市化发展模型,目前已经具备规模的就三大城市群(超大城市型加中心辐射型),从北到南:一线的北京辐射到京津冀地区;一线的上海辐射到长三角地区,一线的广深辐射到珠三角地区。

世界一般发达国家的城市化率在80%,世界平均水平在50%像中国这样非移民国家城市化率能一般能够发展到60%多到70%,目前中国的城市化率已超过了50%考虑到中国的计划生育造成的老龄化和农村的人口结构,实际上不会再有大量多余的农村人口进城,可以这么说,不少内地的农村基本上“空心化”了,剩下一大批“留守老人”和“留守儿童”,未来人口移动主要发生在城市之间,也就是小城市向大城市迁移,而引导迁移的关键原因就是跑到大城市里去抢夺资源。

如果说,过去一二十年的房地产政策导致农村的“空心化”,将来上演的可能是四五线城市的“空心化”。将来一二线城市新增人口更有可能集中在卫星城,市区可能不会再大幅增加了,甚至还会出现市区人口向卫星城市转移。

为什么会在卫星城市倒优越于内地的一些二线三线城市呢?原因很简单,老百姓购房不仅有个刚性需求,而且还有一个改善性需求,人都是这样的,趋利避害,都想往高处走的,哪里有好的社会资源就会往哪里拥趸。这些卫星城市近水楼台先得月,相对可以分享到一线城市的资源。这些迹象已经很显现:比如靠近上海的苏州昆山、靠近深广的中山、佛山都有房价就有上涨的趋势了。

结语

既然国家楼市调控政策这么明晰了,典型的“抓大稳中放小”策略,一线涨势已定,强二线稳中有涨,如此一来,三四线城市“去库存”的压力不减反增,可以想象的到是,这些城市人口会进一步减少的,从此不再有增加之可能,只有那些在城市周围承接部分功能的城市才有发展,而剩下的那些城市的多余房子空置的可能性很大,那根本不是房价的问题,因为无人问津的产品无所谓价格不价格的,就如同彻底“空心化”的农村,那里的耕地也所谓价格不价格的,甚至彻底让渡给了大自然。

正因为如此,根本不是要你们逃离北上广深,而是即使挤不进北上广深,也是偶安于北上广深附近的一隅,即便是那些一线的卫星城市。

 

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