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码字发条——贾也的博客

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贾也:金融暴走期下的楼市癫狂  

2016-11-29 23:20:46|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:金融暴走期下的楼市癫狂

贾也:金融暴走期下的楼市癫狂 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客  

导语:楼市又出大消息!

楼市又出大消息!昨夜上海天津限购政策再升级,而上海的调控政策堪称严厉!近两个月来,房地产调控政策再度收紧,特别是近期上交所暂停房企发债融资、银监会严控银行资金进入房地产市场等政策加码,预示着资金密集型的房地产景气回落将成为大概率的事件。

 

一、政策性楼市癫狂症

这三五年真是中国经济的“大震荡期”,看得我们这些吃瓜群众眼花缭乱的:看他高楼平地起;看他烟花歌舞升;看他杠杆股市塌;看他房产泡沫起……谁也没有心情和能力躲进小楼成一统,任尔春夏秋冬的。一个季节一个市场,错过一个长假、一个盛会都有可能错过一小辈子的努力和机会。

当然,这三五年里表现得最离谱的还是中国房价。

那么中国房价为什么会疯涨,其实是很好理解的事,过去几年累积的大量新增信贷、高税负导致的实体经济疲弱,地方土地财政和人民币贬值预期等都是原因,错综复杂交织成一体,让中国步入金融暴走期,于是就有了现在楼市的悲催的现状。但究其根本,最主要动力还是政府需要通过高涨的房价实现经济和政治目的。

那么究竟是什么目的?无非有三:保就业+稳汇率+护外储。

先说说“保就业”。

这个是很容易理解的,“保就业”与“稳增长”是我们国家最大的政治任务。高房价为开发商提供信心,维持房地产开发的高投入,拉动相关产业经济,从而提供更多的职位,同时继续拉升国家的GDP数据。现在中国经济情况不是很理想,呈现“百业疲弊”的局面,制造业“哀鸿遍野死尸一片”,创新经济“远水解不了近渴”,目前也只有房地产能提供中国经济的保持向前滑动的惯性,才不至于会出现紧急刹车导致人仰马翻的惨状。最理想状态就是给政府足够的时间,在减速中实现经济的转型,去产能和去库存啊,调结构和转方式啊,创新经济和互联网经济啊等等,其实国家正忙着找新的出路,为中国经济新增长在造血续命。

但“理想是丰满的,现实是骨感的”,“万众创业,大众创新”的创新经济明显跟不上节奏不说,甚至已处于基本破产的阶段,无奈之下,国家又一次创造发明一个“慢就业”的新词汇,用大白话来说,就是:小伙伴们,该啃老的去啃老,该家里蹲的就家里蹲,没那么多新增职位提供给你们这些毕业生!

再说说“稳汇率”。

准确地说应称之为稳定贬值预期,也就是说不能让人民币贬值得太快,要贬也要贬得可控,即在国家预期范围之内。在“稳汇率”方面,我们国家可谓不遗余力的,已成为本届政府手头上的头等大事。毕竟我国的民众生如蝼蚁,所谓“千里之堤毁于蚁穴”,一旦人民币汇率下跌太快,吃瓜德性的蝼蚁们,势必会恐慌性兑换外汇的,从而造成一溃千里的惨状。想想,大家都拿钱涌进外汇市场,那就是极大地冲击汇率,势必导致人民币断崖式暴跌,那中国经济就会出现史无前例的巨大风险。

在这样的经济大面和国民情绪之前,汇率只能保持稳定下跌的区间,不能超过民众的心理承受能力,每次下跌都需要几轮的官员加媒体吹风来安抚,让民众定期服用“人无贬基”的药丸,处处释放“中或赢”的利好消息。言下之意,大家都懂的,无非就是:你们这些吃瓜群众保持好好地吃瓜的作风,万众一心继续看好中国经济,慌什么慌呢,天是不会塌下来的。

讲“稳汇率”必须切入“护外储”的,所以,最后的“护外储”要与“稳汇率”一并讲的。

“稳汇率”与“护外储”又互为因果的关系,目前中国的M2大概有150万亿人民币的规模,大到“大吃一斤”的程度,而外汇储备保持在3万亿美元刚出头,也就是说,外汇储备只够兑换M214%不到。目前我们政府急需某种货币蓄水池来容纳自己超发的信贷,才能吸收过剩的资金,避免在货币贬值预期下,民众恐慌性兑换外汇。因为这样会很快会耗尽外储,从而导致人民币一泄千里。

正因为如此,国家最怕的正是出现大规模的撤资,你看看“李超人”大规模抛售国内资产,国家就担心产生消极的“领跑”效应,所以不惜站出来喊话:李嘉诚别跑!原因是这个“领跑”效应很容易诱发被储存的货币大量且疯快的抛售,那是3万亿美元会瞬间被清空的节奏啊。

所谓“殷鉴不远,在夏后之世”,2008年全球金融危机时,同为“金砖四国”之一的俄罗斯,仅仅在一个季度内就失去接近一半的外汇储备,单季外汇储备就流出了2000亿美元,堪称“黑色冬季”,简直惨不忍睹,直到现在北极熊俄罗斯还没有缓过劲来,处于深度冬眠状态。

中国如果不想重蹈俄罗斯的覆辙,那么必须在货币贬值的同时,让国内资产迅速升值,以吸引资金留在国内。因此,人民币资产在国内必须做到只能涨不能跌,也就让他们的资产保值增值,才能这些资金挽留住,使其无法外逃,从而冲击外汇储备。

日本前两年的做法是值得中国效法,贬值日元的同时又让股市稳定上升,勉强算是了留住了资金,但在2015年后,日本也玩不好这种金融游戏了,越来越吃紧。我们国家在2015年时,股市算是效法日本,做了一次非常失败的实验,想人为地制造“政策牛市”,人民日报抛出了“4000点才A股牛市的开端”的信号,央视更是如同注了鸡血一般,斩钉截铁地声称A股牛市是一股情绪!

然而,僵化的官僚体系对杠杆和流动性的理解处于“傻白甜”的程度,猪一样的队友又遭遇了像徐翔这般充满狼性的投机客,没玩几个月就玩惨绿惨绿的,出现去年夏天雪崩式的股灾。股灾之后同样又是应对失措,导致股市成为货币蓄水池的计划全面破产。恼羞成怒之余,国家只得气急败坏地处理几个官员抓捕几个投机客,算是这个故事结束了。

既然新鲜玩法玩不开,也玩不转,再回到实体经济又是不大可能的事,那么也就只能玩回老本行了。

于是,中央政府一边是高喊着楼市“去库存”的口号,另一边却纵容央字辈房企到一二线城市去频频制造“地王”,时不时释放出“面粉比面包贵”的信息,其实就是为这些地方的房价涨价做好辅垫的,这就有现在令人看不懂的楼市了。

到现在楼市的“政策市”,已经营造了一年有余,国家意图已经实现,因此基本可以收关了。

乐观估计,中国楼市将面临收紧状态了。果不其然,在今年国庆节之前,整体舆论态度还在唱高的,“不买房就晚了”之类的论调此起彼伏,甚至抛出一批“二线城市”将升级为“新一线城市”的梗来,这是鼓励大家去买房接盘的,大有“你有钱为什么不去炒房”的节奏。而国庆之后,也就是刚过“金九银十”,瞬间峰回路转,本来楼市已进入周期性低迷期了,根本无需祭出调控手段的,但恰恰就在这个时候,又密集性地出台了新一轮调控政策。

那么,这到底有何用意呢?

其实用意是“一石三鸟”的:其一,显示政府并不想让房价涨上天去,借以平平民愤,争取一点民意基础,表现一下“人民政府是爱人民”的;其二,调高一、二套房首付比例,是继续吸收民众手头流动性的最佳办法;其三,让那些囤房者转手更加困难,限购也就意味着是限抛啊,其实就是防止你套现离场。

国家经过如此先扬后抑的神来之笔,基本锁定了社会热钱,可以说,至少在201611月到20175月前,长达半年的时间里(也是中国关键的政治年),楼市基本不会出现太大的波动,但是对于投资房地产的人来说,跑路的时间窗口正在慢慢关闭,而且越来越紧,想套现离场的可能性并不高了。

通过此轮房价上涨,将民间资本基本锁定在楼市里了,到现在大局已定,特别是人民币加入了SDR之后,我们国家央行已经和美联储形成了实际上的攻守同盟,人民币汇率会在国际容忍程度下贬值,自然也就不会爆贬,但是会合理贬值以减轻美国通胀预期。

因此,到国庆节之后,我们国家已经做好充分的心理准备去迎接美元加息了。这就是为何突然各个城市保持步调一致地祭出收紧的调控政策了。

 

二、后暴走期下的楼市前瞻

现在,笔者来具体回答一些人给我提出的问题,主要有三个问题:

有人说,我们国家的意图是已经实现了,那制造起来的楼市泡沫怎么办?

还是一个老套路啊,就凉拌呗!这个时候国家就根本不急了,剩下就是你们买房者自己随便玩好了,随你们这些投资客开价,开开价也很开开心么,有价无市也好,反正有人接了盘,炒需也好,刚需也好,只要有人接盘就好,接盘就意味着将海量的热钱锁定在了房产上了。

更何况,此轮房价上涨主要集中在根本没有库存压力的一线城市和强二线城市,并不是全国范围内房价上涨的,无非就是让一、二线城市的楼市充当了吸收货币蓄水池的功能,至于存在库存压力的三四线城市,根本没有受到此轮房价上涨的冲击啊,继续保持着“库存未减,房价未升”的不温不火的状态,也就是说,三四线城市的房地产才是真正的“居住品”,而非“投资品”。

不得不说,国家这回玩一盘好棋,最主要的是利用了投机客“看涨不看跌”的心态。你们想搞金融“暴走”是不是,那我就用宽松的货币政策引你们“暴走”进入一二线城市的楼市里,最终这些投机客果然乖乖地入瓮,真是中国最好的接盘侠。

不过,这些比较接盘侠也不会吃亏,毕竟是跟紧国家队的步伐,更何况又是买了一二线城市的房子,这些房产有着三四线城市无法比拟的竞争力,那里拥有稀缺性的资源,拥有超强的抗跌能力,确实具备保值、升值的能力。

有人又说,楼市限购限贷了,热钱只能流向A股市场,那么股市会不会利好?

确实现在A股成为未来最大“蓄水池”的说法开始谬种流传了,但千万别总是那么的一厢情愿了。

现在的中国正处于“金融暴走”时期,无论购买房产还是购买股票,主要目的都是投机的,根本不是健康、理智的投资,所以只有疯牛、疯熊和长熊的可能,根本不具备出现长牛的预期,这是由中国经济的基本面所决定的,因此,炒股走短线是可以的,走长线还是很玄的事,谁都没有足够成为赢家的,说不准又会被割了韭菜的,露出苦哈哈的脸。

也有人来问我,中国楼市到达了价与天试比高的程度,到底会不会崩盘啊?

中国楼市呈现严重的二极分化的状态,这种分化其实并不在价格层面,而是房地产的属性方面:一二线城市的房地产呈现出投资品属性,而三四线城市依然保持居住品属性。

国家此次让一二线城市房价飙升起来,目的就是锁定社会上的热钱,目标是暂时实现了,但此举是“两害相权取其轻”的权宜之计,炒高房价的后遗症确实颇多。楼市脱离经济基本面的非理性疯狂上涨对中国实体经济进一步釜底抽薪,当40%的上市公司利润不足购买北上深的一套好房,当高房价极大推高土地、劳动力成本,实业精神和科技创新将受到致命打击……无疑提高了中国经济转型的难度和风险。

但是,楼市是万万不能崩盘的,国家也不可能任由它崩盘的。毕竟在实体经济异常虚弱,而互联网行业也出现紧绷的情况下,正处于“百业疲弊”的凌厉状态下,楼市崩盘直接意味着银行首先完蛋,毕竟各种杠杆都用在房地产上。可是,银行又是我们经济的命脉,国家自然会坚守这个基本盘的,那时候又会说经济要继续走L型、房地产又要提出回归居住属性的,提出去杠杆、去泡沫化等等,甚至还会提出征收房产税,一切都会旧事重提,国家会来来回回地玩些调控政策,目的就是稳住房价,因此,在一二线城市的普通老百姓也只能看看,还是无可奈何啊!

只不过是,将来三四线城市“去库存”将会越来越难。社会上的热钱宁可不进入房地产,也不会去三四线城市帮助当地政府“去库存”的,大家都没有那么傻,为了买房而买房的,房子只不过是资产的一种配置方式罢了,投一二线城市,就是看好未来的发展,即使现在有泡沫,也相信能在两三年内消化掉。而三四线城市没有什么外来人口,三四线城市的房子就是房子,是耐用消费品,即使一二线城市限购,资金也不会去的。

一二线还会继续小火一把,三四线城市继续不温不火,但是中国楼市崩盘是不可能的事,只不过很多人的一厢情愿罢了。千万别想着去薅社会主义的羊毛了,因为这很可能是古往今来执行力最强大的一个组织了,一个政策的高速执行速度可以让所有的处心积虑化为乌有。

现在,我们还是让中国楼市好好进入周期性低迷期,毕竟楼市格局已定,基本封印了,国家也已经准备告别楼市暴走期了。

 

 

结语

中国经济有没有戏?不看好中国楼市,并不意味着不看好中国经济。

天下大势,浩浩荡荡,顺之者昌,逆之者亡。2016是人类第四次工业革命开启的元年,还是引用马云最近说过的一段话做结:未来的30年,技术会应用到方方面面,社会各行各业,但人们对此没有足够意识。“电子商务”这一说法只是一个“摆渡的船”,未来有五个全新发展将深刻地影响中国、世界和所有人。新零售、新制造、新金融、新技术、新能源(数据),这5个新变化将会对我们的生活产生方方面面的影响,而这些变化对任何企业来说都是公平的,未来只要利用技术、数据和创新,每个人都有机会,顺者胜,逆者亡!

个人微信号:jiaye6108

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