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码字发条——贾也的博客

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贾也:开征房地产税,真的是老虎来了吗?   

2015-08-06 14:07:18|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:开征房地产税,真的是老虎来了吗?

贾也:开征房地产税,真的是老虎来了吗? - 贾也 - 码字发条——贾也的博客  

导语:房地产税铁定开征

专家预计,房地产税法最快有望在2017年通过,但不会立即实施,人均免征60平方米的标准为目前内部的主流意见。专家称,房地产税不会给普通百姓增加税收负担,将一定程度抑制楼市投机,有助于房地产市场的理性和稳健发展。

房地产税人均免征60平方米的标准,是大恶税呢,还是大利好?是尊重民意的设计呢,还是搞一刀切的蛮横?还有,到底有没有更科学的制度设计?不妨由笔者来提供一家之言、一时之见,供大家参考。

一、两种意见:大恶税?大利好

房地产税铁定开征,已箭在弦上,有人认为大恶税,也有人认为是大利好,众说纷纭,莫衷一是。

持大恶税者,认为中国房地产有其特殊性,房主只有房产而无地产,也就是说,只有使用权而无所有权,按法理而言,政府是无法向房屋所有权人征收“土地”税的,要收也只能向国家去收。即使退一万步讲,强行“立法”容许征收,也存在重复征收之嫌,毕竟大家买房时70年的土地出让金是一次性缴清的,现在又要每年继续征房地产税,这两者本身就自相矛盾。

这做法无异于是“一鱼多吃”,体现“一房四吃”的做法:一吃土地出让金,过去30年政府吃了达30万亿以上;二吃转让住房所得税,过去吃了10万亿以上;三吃遗产税,现在又加上房地产税。政府这种大快朵颐的吃相实在太难看!

持大利好者,认为房地产税能调节房地产市场,让房子从投资功能回归到居住功能,让囤房者释放出存量,让房价回归到理性状态,最终实现“居者有其房”。而且更重要的是,征税如果取之于民,用之于民,可以进行社会再分配,造福广大人民。

其实,两种看法焦点主要集中在两个问题上:

一是吃谁的问题?是吃广大房产居住者呢,还是吃囤房投机客,如果只吃囤房投机客,那么大家意见就会少许多。

二是吃了以后,能不能造福社会?如果政府只为了自己吃,而没有回馈社会,那么无异于与民争利。更何况,最近刚抛出吓得死人的地方政府欠债,已达56万之巨。在这个当口,贸然抛出房地产税,或多或少有“财产化缘”之嫌?

 

二、60方起征:误伤自住,转嫁租户

据说现在人均60方免征是目前内部主流,具体做法就是,人均60方,按住宅人均摊。人均60方免征,看似合情合理,毕竟实现“居者有其房”的目标的话,三口之家90方已够用,因此转寰的空间比较大。但是,这种一刀切的主流意见,实在有些扯蛋,存在诸多的实际问题。

众所周知,房产是不动产,人口却是变量,这两者绝对是个矛盾体为了让大家能有更清醒的认识,不妨由笔者来举例具体说明:

比如一户普通三口之家,本有一套自住房,人均免征60平方米的标准计,180方。因考虑子女的婚房,置下第二套,120方或考虑更长远,咬牙再买下180方的房产。等到子女长大成人要找对象,房产就过户到子女名下,算是自立门户,而到这个时候这两套房同时会出现以下新情况:

一是新户:如果“单身狗”状态,多出120方,那么要缴重税;如果是“小夫妻”状态,多出60方,那么也要缴税;如果是“新三口”状态,又符合标准,那么就无需缴税。

二是旧户:由于子女另组新家了,旧的三口之家变成了“老二口”,也就意味着多出60方,这就需要缴税了;如果“老二口”殁了一口,又多出120方,那么就要缴重税了。

如此一来,岂不是徒徒地增加普通老百姓的税负?显然,这种一切刀的做法过于死板,严重存在“剪羊毛割羊肉”之嫌,自然会引起民间强烈的反弹。

房地产征税的目的,应该是防止囤房投机,规范房地产市场的。如果单纯地以60方免征,不仅会误伤到广大用以自住的住房者,而且还会让囤房者趁机将税负会转嫁到租房客头上的,最终根本起不到税收杠杆调节市场的作用。

 

三、制度设计:一套自住房不征税

我们国家开征房地产税,寻找法理依据有难点,寻求民情支持有挑战,因此在制度设计上必须认真考虑。

笔者一直在关注房地产税,不妨提供一套相对可行的方案,具体方法如下:一套自住房建议不征税;二套房根据实际情况确定,可以套用人均免征60平方米的标准。三套或多套房,那就根本用不着客气,所谓“狡兔三窟”,持有三套或多套房,完成可以认定为炒房囤房,必须课以重税。当然征税要采用阶梯收取,目的就是让囤房者如同自持炸弹,要让他们时刻感到有炸手的危险。如此操作,房地产税开征的指向就更明确了,主要是针对那些囤房的房爷、房叔、房姐们。

这种做法合情合理,最具有操作性:一套自住房是满足你的居住,你购多大、多豪华的房子就看你有多大能耐了?你有钱,随你花几千万、几个亿,这是你个人的事。更何况,我们国家总要让那些有钱人花钱有个去处,与其让他们跑到国外广置房产,不如让他们在国内自购或自建豪宅。如此操作,他们的不动产就留在了国内,也免得让人担忧“开征房地产税有彻底消灭中产阶级之嫌”。当然,更有积极意义在于,这样的房地产税政策同样可以适用农村的自住房了,毕竟农村家庭有落地面积达到一二百方的比比皆是。国家在制定政策时,再也不能搞“一国两制”了,应该尽量做到普适性,防止制度的不平等造成“同国不同国民待遇”的情况。

而二套房为何要套用60方的标准呢?这也是尊重事实,尊重民意。因为不少普通家庭,倾家荡产置下二套房的原因,主要有二方面:一方面可能一套自住房面积过小、过旧,需要二套房来改善居住条件;另一方面可能是为子女考虑,是为他们买婚房组建新家庭做准备的。二套房承载着许多家庭对美好生活的向往。我想作为一个国家,总不至于阻止人们对美好生活的向往吧!

 

结语

没有民意的支持,没有法理的依据,没有科学的设计,贸然以人均60方免征,抛出房地产税,难免落入“国家拍脑袋决策,地方搞财政创收”的窠臼。

 

贾也个人微信号:jiaye4547

公众微信号:meiriguanjian

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