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码字发条——贾也的博客

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贾也:房价会断崖式下跌?最可能是“跌不下去,涨不上来”   

2015-12-04 02:47:32|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:房价会断崖式下跌?最可能是“跌不下去,涨不上来”

贾也:房价会断崖式下跌?最可能是“跌不下去,涨不上来” - 贾也 - 码字发条——贾也的博客  

导语:“跌不下去,涨不上来”的区间

社科院声称,明年二季度房价或出现断崖式下跌。

这个预测绝对学院派的,根本不符合实际。笔者认为:中国的房价在2015年至2016年,剔除会继续上涨的一线城市,将大面积地处于“跌不下去、涨不上来”区间。

 

一、“跌不下去”的秘密

要预测房地产的未来的形势,不仅要看供需市场,而且还要看国家意志。

为什么这么说呢?原因很简单。中国是全世界唯一一个政府垄断专卖几乎所有民生必需品(土地+住宅、水电油气+道路、学校+医院、银行+保险乃至电话+网络)的国家,根本不能说是一个完全市场化的经济体。从人们的经济收入水平而言,中国早已成为全球房价最高、水价最高、电价电高、道路收费最高、学费电高、药费最高、保费最高、存贷息差最高、话费最最高、上网费最高、各类收费也最高的国家。

但也正是因为是政府垄断专卖的,这些价格往往充满着国家意志。既为了经济数据,又为了与民争利,国家就有一种“想涨就涨”的原始冲动,至于能涨到多高?无非从两方面考虑的:一方面是看老百姓忍受的能力,另一方面要看政府掌控的能力。说大白话,就是看老百姓忍受政府的贪婪和横暴的极限。如果理解这一点,我们就可以明白:其实每一次房地产调控政策,就是国家在触碰这个极限的临界点的尝试。

我们这个国家的经济体已严重地被房地产所绑架。房地产成为许多地方政府的“第一财政”、“第一金融”,它们无不想从土地出让金和税收中得到政府运营的资金,饥渴程度到达了饮鸩止渴的地步。

正因为如此,房价才会无限制地上涨,而且是一轮又一轮地调控性上涨。这根本不是市场所决定的,而恰恰是国家意志的表现。牛刀之所以是中国最失败的房地产专家,“信牛刀住牛棚”,因为这丫根本就不懂中国的房地产。就像他在2014年预言中国2015年一线城市房价在将会跌去80%,中国房地产全面崩盘。他只是迎合了普通民众的想法,也只有善良的普通民众才会相信他的屁话。牛刀根本没有考虑到一线城市所拥有的二、三线城市稀缺的教育资源、行政资源、金融资源等各种资源的集聚,更没有考虑到国家意志,试问哪个国家能像中国这样能全方面掌控社会?

笔者一直认为:2015年至2016年确实是中国经济最困难的时期,但最困难的时期,并不说房价就会出现断崖式下跌,而是一个艰难的调整期罢了。在这个时期里,有三、四线城市房价下行压力巨大,但一、二线城市很有可能会逆势而涨,但就总体而言,房价还是保持大盘的稳定。为什么国家一而再、再而三地强调确保不发生区域性、系统性金融风险?其实,这种风险并不是来自股市,而恰恰是来自楼市的。也就是说,国家还是会千方百计地稳定住房价的。

正因为如此,2015年至2016年这个时期,房价基本没有多少悬念:涨不上来,这是市场经济在起作用;跌不下去,那是国家意志在起作用。

所以说,房价下跌,跌出社科院所谓的断崖式,跌出牛刀所谓的全面崩盘,那真是图样图森破,绝对会误人子弟的。

二、“涨不上来”的现实

既然如此,那就由笔者分析一下房价“涨不上去”的具体原因:

一、今年的房地产救市主要针对的不是一、二线城市,而是那些非限购的城市,即三、四线城市。中国的一、二线城市,有销量没土地,当然会飙升,而且国家重点垂注,可能会制造几个“地王”来提振一下楼市的信心,所以,价格会飙升,而且飙升得很快。但是,中国的三、四线城市,有土地没销量,看看这些城市的楼市,一目了然,惨不忍睹,供给过剩,鬼城遍布,纷纷在唱空城计,“去存量”压力山大。此轮救市政策将购房首付由过去的三成降为二点五成,其实刺激作用不大,相反可能加剧恐慌,因为处在房价波动期,一方面会加重人民持币观望心态,另一方面也更是加深人们往一、二线城市跑的心理——因为一、二线城市不仅意味着更优质的社会资源,也有更高的抗跌能力。为了阻止这些人冲向一、二线城市,国家也只有继续拉高一、二线城市的房价,通过房价来限制他们这种“逃离”。

二、现在,我们可以确定的是:中国的房地产面临供给严重过剩、人民币贬值、资金外流、人口老化等种种致命的冲击,也就是说,房产市场无可挽回地进入了大拐点时期。经济“新常态”也就是经济增长放缓,更直白地说,就是面临经济下行的压力,这种压力不可能不反映到楼市上面来。笔者一直认为:楼市大拐点始于2013年,集中爆发期就在2015年至2016年,也就是今明两年时间。应该说2015年至2016年是中国经济最为困难的两年。在这种情况下,中国的房地产已经确定地走向了一个大的调整趋势。

三、人们可能会想到2008年的房地产救市。这种救市是疯狂而不计后果的,打的是一支超剂量的强心针。当时最重要的是货币政策极度放松,10万亿信贷横空出世,当年货币供应量一下猛增了30%也说是,当时在经济下行的情况下,采取发动印钞机来拯救经济。这个“信贷大跃进”政策导致全面遇冷的制造业企业主出于资产保值的需求,将用于生产的资金都投入到了房地产领域,结果就是房价也就一涨再涨,也就出现了制造业与房地产冰火两重天的局面。但无理性地涨到2013年前后(2012年上半年也出现过阶段性下跌),也就5年时间吧,到了强弩之末。现阶段房地产救市,如果没有极度宽松货币政策一同祭出,那么房价上涨基本就是镜花水月了。但是,目前即使想复制2008年的房地产救市也已无济于事了,因为这将考验大家有没有信心继续豪赌下去了。就像当年温相所说的“信心比黄金更珍贵”——面对这样严峻的经济形势,找回信心更是难于上青天了。

四、中国已然无法再复制2008年房地产救市政策了。对于这个“信贷大跌进”这个政策大家都懂,其实是后患无穷的,中国目前一系列问题也是拜这个政策所赐。因为经过2008年后的“信贷大跃进”后,商业银行的资产负债表已经急剧膨胀和恶化,中国居民的资产负债表也已经不堪重负了,根本无力再进行大规模的扩张了。在当前情况下,商业银行最重要的还是自保,而不是大规模扩张,接下来它们将会被大幅度上升的坏账折磨得焦头烂额。也就是说,2008年的“信贷大跃进”目前我们还处于消化阶段,也就是说,李相还在为温相埋单,估计要到2017年才能结束,甚至更长。

五、政府顶层也根本不想走2008年的老路,这条路继续走下去的,那绝对要玩残中国经济的。这次银行降低首付,但幅度并不大。为什么呢?顶层的那些经济智囊们都心知肚明:已经根本无法再制造房地产上涨的可能了。现在能够而且唯一能够做的,也只是防止房地产出现断崖式下行的风险。本来呢,早该放手了,让房地产市场理性回归,既然真的是崩盘了,也是早死早投胎。但是政府被房地产绑架了,如果高层不表示一下的话,那么三四线城市的财政就没办法揭开锅,因为面临卖地收入严重缩水的悲惨境地。需要再次指出的是:土地财政已经是地方政府的“第一财政”和“第一金融”。

六、为了防止出现区域性、系统性金融风险,国家希望商业银行和居民为三、四线城的鬼城买单。但是接盘的风险确实太大。先说银行:银行是国家的,当然唯国家之命是从,但银行也要有其风险评估的,降低杠杆会使得商业银行面临最大的风险。国家当然不希望银行玩完了,所以今年李相一再强调要确保不发生区域性、系统性金融风险。也就是说,他也不允许银行陪着玩大的,无底限、无节操地放贷。再说居民:居民当然可以出手买房子,但房价这么高,不动用银行贷款是基本不可能的。但是向银行贷款要是真的还不起,怎么办?最终也只有一条路,那就是抵押给银行。如果将房子抵押给银行,也就意味着银行被套牢了。因为在房子严重过剩的三四线城市,即使银行拍卖房子都没人敢接手,也就是变成真正的坏账。大家都知道,在房过剩的局面,很多房子根本不是用来住的,而是用来投资的。当房子失去了投资功能,回归居住功能,那就面临真正的市场经济,也就是要确保有人刚需性需求。银行是不想承担这个风险的,而是承担不起这个风险了。

正因为如此,如果房地产越救市,那么房价就会越下跌。房地产正如股市一样,因为下跌预期还在,而且比起股市而言,房地产的泡沫更大,大得惊人。中国房地产接下来要面临商业银行不良贷款大幅度上升,信贷被动收紧,美联储加息导致的资金外流,人民币贬值预期等三大不利因素,继中国股市之后,房市也是明日黄花。正因为如此,高层也不想再将楼市涨上去了,而且全面上涨是根本不可能的事了。

怎么办?国家高层有意将房地产放在一边冷冷,也就是用冷处理办法。但是,冷处理并不是说置之不理,坐等让房价出现崩盘式下跌。其实,国家还是做了许多动作的,只不过拐着在做。那么具体做了什么呢?

第一个就是全力拉升一线城市的房价。即使在楼市如此萧条的情况下,还会在一线城市出现数量不菲的“地王”,再看看一线城市的房价,北、上、深一直在领跑“叫涨”,特别是深圳均价都到了4万一方,房价高过了对岸的香港。这是为什么呢?其实这里有国家意志的表现。一线城市涨起来具有标杆作用,能稳住楼市大局,只一线城市在涨,给人感觉楼市不会是过于凄风惨月的感觉,甚至可以转移掉人们对三、四线城市鬼城的注意力;另外,一线城市房价涨到高一点,而三、四线城市的房价却十分平稳,甚至出现较大跌幅,那么也就阻止了三、四线城市的人到一、二线城市来买房冲动,考虑生活成本和生活质量,就会选择在三、四线城市买房。

第二个就是持续保持物价的上涨。现在人们感觉到什么东西价格都上涨,这种感受其实是很强烈的,其实并不是供不应求而通涨,而是高房价的标杆效应下,在拉升物价。但是涨得过快,国家又会担心引起民众的情绪反弹,所以讲究个适度。正因为如此,2015年中国CIP环比上涨幅度有所下降,但是同比还是增长了1.5%。当然,在物价上涨的同时,民众的工资其实也是在逐年上涨。既然所有的东西都在上涨,而三、四线城市的房子却没有上涨,那么物价涨了若干年后,而三、四线城市的房价一直保持在这个水位,人们就会忽然发现:原来三、四线城市1万以下的房价似乎可以接受的了。这好比10年前,北上广的住房均价不过1万多,普通市民工资就二三千,那时候让你买房,你肯定会想:这辈子要工作多少年才能买的起一套房?但是,现在如果我告诉你70万能买套房,你买不买,当然买啦!

国家这两个经济手段一用,三、四线城市的房价虽然涨不上去,但是你想让它跌下去,确实很难。问题是,在物价和工资双重上涨的情况下,实际上三、四线城市的房价还是在变相地下跌,也就是说是“隐性下跌”。

如果说2015年至2016年中国经济处于最困难时期,而这个时期就是在努力地处理房价“隐性下跌”,回到与人们相对能够承受的消费水平上来。但是,付出代价的是,除了大家都觉得生活成本突然之间怎么一下子高了这么多之外,一、二线城市的居民将面临更难以承受的房价。正因为如此,一些洞穿国家意志的房地产商和房地产专家会笃定地认为:北、上、广、深等一线城市房价还会继续上涨的。

结语

“信志强住洋房,信牛刀住牛棚”还是有一定道理的。中国经济就是一部政治经济学,你不懂得点政治,是根本无法解读的。

贾也个人微信号:jiaye6108

公众微信号:meiriguanjian

 

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