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码字发条——贾也的博客

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贾也:高库存下的明年楼市前瞻——不宁静即蛮荒   

2015-12-23 22:51:24|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾也:高库存下的明年楼市前瞻——不宁静即蛮荒

贾也:高库存下的明年楼市前瞻——不宁静即蛮荒 - 贾也 - 码字发条——贾也的博客  

导语:开发商降价+农民工接盘能去库存?

昨天中央经济工作会议说要鼓励房地产开发商降低房价,而今日《人民日报》发表“这么多房子,究竟怎么卖”一文,着力化解房地产库存,大致思路是希望农民工、非户籍人口等来做“接盘侠”。

房地产库存真的是“甜蜜的负担”?开发商降价,农民工接盘,真能去库存?不妨由笔者来冷静客观地分析一下。

 

一、难去的库存,岂是甜蜜负担?

去库存何易?中国已被房地产严重绑架,不妨先谈四个“绑架”的问题:

一是“高闲置”对冲“高库存”的问题。

中国房地产库存有多大?可以说,“炼钢大跃进”相对于“造房大跃进”而言是毛毛雨。全国商品房待售面积是6.86亿平米,在建待售是49.1亿平米,已批待建是42.3亿平米,这是2015年前10月商品房可销售面积,一经计算,库存是将近100亿平米的体量,若按人均30平米计,那是可以解决3.3亿人的住房问题。这样的库存量,即使在不新增供给的前提下,消化它起码也得10年时间。

《人民日报》说话素有节操,称之为“甜蜜的负担”。面对这样的库存量,怎么可能甜蜜起来呢?简直在跟糖尿病患者说,你胃里还有多少糖存量需要消化一般。以前呢,是民众承受高房价,用二三十年时间按揭做房奴;以后呢,是国家承受高库存,用一二十年去消化存量。这个时候想想:2008年中国失去房地产最佳调整期,后患的严重性了!

更为严峻的是,中国房地产市场不仅仅是有个“高库存”的问题,还有一个可怕的“高闲置”的问题。过去将近二十年时间房价一路飙升,不少人出于投资炒房也好,资产保值增值也好,反正名下囤了不少房。具体囤了多少数目,一直是个未知数。当然,高闲置不关国家的事,反正房子一经售出概不负责的。但是,在国家释放出降房价的信号后,囤房者自然会闻风而动,把房子挂在二手房交易市场上的,所以呢,国家想去高库存,而民间想去高闲置,结果会怎样呢?就会释放出更多的空房来,去库存谈何容易?

二是“高房价”遭遇“低收入”的问题。

中央出台政策,通过农民工市民化购房来实现去为库存。这很不现实,农民工根本难当“接盘侠”的重任。

去库存不是买不买的问题,而是买得起买不起的问题。指望农民工兄弟,必须确保他们有这个购买力。他们在血汗工厂打个小工,加上家中薄田小产出,12毛的稻谷价钱,兜里能有几个钱?连体面地活下去都成问题,面对如此高昂的房价,只有“望房兴叹”的份。更何况,打工混得稍好些的,早就在城里安居乐业了。

你要叫这部分低收入者买房,途径无非有二:一是涨他们工资,二是降房产价格。买座房子不是买棵白菜那么简单。就像2008年那时因为受美国次贷危机影响,全球经济低迷,国家提出了“扩内需、保增长”的口号。具体效果怎么样?大家都看到了,根本提振不起来啊。原因何在?还是普通老百姓购买力有限,而壕级大款们扫货欧美市场去了。

如今提出“降房价,去库存”的口号,叫更没有购买力的农民工买房,而且是大件,而另一方面,壕级大款已经冲到欧美扫房去了——搞房地产的王健林不正是最好的例证。你说能指望农民工什么?更严峻的问题摆在面前,那就是农民进城,需要有工作岗位配套。但在目前的经济形势下,外贸型制造业哀鸿一片,浙江有百分之五十,广东有百分之七八十的工厂关门大吉,这意味着多少就业岗位消失?如今农民工如果打工不成,那还可以回农村去,种点田饱饱肚子;将来的“农民工市民化”后,如果失去工作,那么他们回到哪里去?难道回到房子里去?房子里搬几块砖头就是下锅做饭不成?要知道“农民工市民化”大跃进的政治风险有多高吗?那是要把整个社会拖入动荡之中的。

三是“高地价”绑架“高房价”的问题。

“高房价”究意高在哪里?主要高在“高地价”。要说明这个高房价与高地价之间问题,得说说现金流的概念。

房地产的现金流是如何形成的?开发商通过房产抵押贷款拿到土地的,现金流开始正式流动:一套房从地皮开始,国家先抽一半;银行不可能白借给开发商吧,剩下的抽一半;建材商不可能白供给开发商吧,再剩下的抽一半;施工单位的人开发商总要养的吧,再再剩下的再抽一半,到最后剩下的,就属于开发商的了。开发商玩的类似于“空手套白狼”的戏法,最终想套的是谁?无非就是购房者。如果没套成功,现金流自然就流动不起来了,直接影响就是拖欠政府的土地出让和银行贷款断供。

在这个现金流中,政府吃了几道呢?土地是国家,银行也是国家的,政府从开发商那里吃了二道。这还没完,购房者买房还产生交易税,政府再从购房者那里又吃了一道。也就是说,整个现金流,政府连吃了三道的。在利益的驱使下,地方政府无不将房地产视为支柱产业,其中的横暴和贪婪也可见一斑了。

众所周知,房价是地价的载体,房价大幅下降,意味着政府土地出让金要大幅拉低,而目前绝大部分地方政府债务都是以现有全部储备用地和公共房产为借贷抵押的,房价降低,势必会引起抵押物估值崩盘,这就意味着地方政府出现严重的债务危机。问题是,把地拿在手中的地方政府还指望着通过地价来谋取经济和政治利益,那么让房地产不考虑成本进行降价,就是不可能的事情。正因为地方政府已经被房地产绑架,所以中央只提开发商降房价,并没有提地方政府降地价。

问题是,地价不降,何以降房价?房子是平地而起的,因地起价的,如此要求,岂不是要开发商流血作牺牲?开发商又不是活雷锋,不可能做赔本的生意。反正开发商与地方政府是利益共同体,债多不压身,“死猪不怕开水烫”,所以,中央要开发商降房价来实现去库存,可行性不高。

四是“高房价”捆绑“高资产”的问题。

众所周知,中国的“高房价”与家庭的“高资产”是直接挂钩的。21方的100方房子,就是200万;11方的100方房子,就是100万;若房价遭遇断崖式下跌,降至51方,那就是只有50万了。

假设你21方买进100方的房子,总计200万,采取付100万贷100万拿房,如果房价遭遇断崖式下降,挤去泡沫,跌至51方的话,房产总计只有50万了,而贷100万是不可能断崖式下降,顶多是降息罢了,这个时候你不仅是资产缩水,而且不是洗劫一空,而是彻底的资产倒挂——你不会跳起来才怪?当然,这是极端的例子,但足以说明巨大风险的存在。这就可以理解为什么交了钱但没有收房的业主,因为房价下降,那就不管什么契约不契约的了,反正人多占理,直接砸售楼部、围政府门了。过去类似事件还少吗?

所以说,并不是所有人希望房价下降的。对于开发商而言,房产项目往往是一期、二期、三期持续做下来的。要让开发商主动降价卖房,那么叫他们如何去面对来势汹汹的业主们?其中的风险,开发商不可能不懂:房价一旦下降,一则加重购房者的观望情绪,二则加速囤房者的抛房行动,更重要的是原有业主趁机滋事,这个时候,不要说去完成所谓的去库存目标,就是连原有已售的房产都面临各种风险,开发商还有活路吗?所以呢,开发商听到政府要求他们主动降房价,而且降给农民工来购房,心里就在嘀咕了:你这不是过河拆桥吗?不是要我死无葬身之地吗?你拿了大头却不想割肉,不想割肉倒也罢,还想着占着道义,叫我降房价,你为何不降降地价?这是人干的事?我才不干!我的股东也不支持这么干!

……

中国的房价降也不是,涨也不是,风险莫测。中国就这么被房地产彻底绑架了:整个国家被房地产绑架,地方政府被房地产绑架,各大银行被房地产绑架,产业结构被房地产绑架,购房家庭被房地产绑架……绑得严严实实,简直是五花大绑了。这回中央高层说该松绑了,但是地方政府、各大银行、产业结构、购房家庭出于各自利益的考虑,都觉得还是再绑绑吧,至少绑在一起,相对还有点安全感,要不然其中一个环节脱节,就可能带来灭顶之灾:地方政府说我有债务危机;各大银行说我有金融危机;建材产业说我要关门大吉;购房家庭说我要资产缩水……

 

二、难过的门坎,不宁静即蛮荒

现实是残酷的,市场也是残酷的。泡沫到了极限,破局已定,跌势难挽。关键在于怎么破呢?这就需要讲究爆破技术了。

2015年国家其实有个既定方案的,是个比较不错的迂回战术,即通过股市来救楼市,或者说以股市的收益来抵消楼市的损失。

房产泡沫严重恶化了中国经济,李嘉诚等开始领跑,在他的示范作用下,中国流失了超过一万亿美元的流动性资本。信心比黄金更重要,这个时候要想留住钱,就需要将房地产泡沫转移到被低估的中国股市,用资本收益挽回游资的信心,从而保住一部分民众的资产。

理想是丰满的,现实是骨感的。正当国家一鼓作气提振中国牛市,将房地产泡沫输往股市中去,万万没想到的是,被一群别有用心的宵小搞得乌烟瘴气,无奈之下,组织国家队来救市,谁知股市更是无底洞,顿时血本无归,一想再也不能这么玩下去了,那绝对要彻底玩残,于是便有序撤离,市场构建牛市的信心土崩瓦解。

2015年的努力算是付诸东流了。于是,中国经济雪上加霜,房价硬着陆的风险更大了。

2016年是房地产去泡沫化关键之年。此役千难,此路万险,通过农民工市民化来消化,可谓杯水车薪,他们难当接盘侠的角色。

没办法,市场就是市场,美丽而残酷,就是冰火两重天。2016年到现在已无限接近,现在你去看看一二线城市的房地产,不跌反涨且涨势汹汹,比如上海今年均价最多的区涨了17%,这说明一二线城市还是会迎来新一轮房地产开发高潮。但你再去看看占房地产市场七成以三四线城市,房价早于处于风雨飘摇之中。如果真的想维持房地产现状,办法也只有一个,那就是“政府割肉式”的国家救济:开发商保持房价不降价,政府以补贴的名义实行变相降价,如此一来,就可以让已购房者不闹事,让准备购房者享受一点红利。

如果政府实在无肉可割,无计可施,那就是风格粗暴一点,让暴风雨来得更猛烈些!不要怕痛,做好刮骨疗伤的准备。所谓不破不立,就让房价断崖式下跌,跌到绝大多数人都觉得到了成本价附近,这才可能给一些初入职场的新人、进城打工的农民工留出了生存空间。在跌无可跌的情况,房价就会开始进入新的反弹,大多数人又会买房用来保值升值,市场才真正地回归到市场。

结语

救与不救,2016年终将到来,也终将过去,但愿2016年之后是暴风雨之后的宁静,而不是暴风雨之后的蛮荒。

个人微信号:jiaye6108

公众微信号:meriguanjian(观鉴)

 

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