注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

码字发条——贾也的博客

码字发条,思想搅拌机,优质文字工

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评写手,无约评论员。天涯网民间语文编辑、凤凰网时评观察员,天涯社区2011年度最佳新锐写手。QQ:25778378

网易考拉推荐
 
 

农民工市民化对接住房银行,能救市否?   

2015-12-16 22:53:16|  分类: 无约评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

贾也:“农民工市民化”对接“住房银行”,下得好一盘棋

农民工市民化对接住房银行,能救市否? - 贾也 - 码字发条——贾也的博客

  

导语:“农民工市民化”接入“住房银行”体系

1214日,中央政治局会议指出:“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

于是乎,“住房银行”顿时被热炒,独立经济学家马光远说这个设想我早在2009年就提出来了,而兴业银行首席经济学家鲁政委等人则提出,应把农民工纳入中国版“住房银行”。化解房地产库存,将应把农民工纳入中国版“住房银行”就是良方妙药吗?

,

一、住房公积金到住房银行的距离

(一)住房公积金

先说说住房公积金。众所周知,中国的住房公积金取法于蕞尔小邦新加坡。但又与新加坡公积金截然不同,非常具有中国特色。

新加坡直接叫公积金,并不叫住房公积金。它是一种集养老、医疗、住房和投资多种功能于一体,具有强烈的社会保障性质,因为每个人都有养老、医疗保障的刚性需求。然而,中国在设立劳动和社会保障制度之初,只将“五险”(养老、医疗、失业、工伤、生育保障)确定为强制缴存,而“一金”即住房公积金,则是用人单位和劳动者之间商定缴存,不属于强制缴存范畴。这种住房公积金的规定,自然产生制度性弊端:

一是缴存数额的鸿沟问题。既然是用人单位和劳动者之间商定缴存,多少就没具体标准,那就是势必产生缴存的鸿沟:那些央企、国企,大家一想反正都是国家的钱,自然都想着把钱往自己腰包里放,能多缴就往高里靠,最好每月缴上万,弄个天价公积金出来。因为公积金对于他们而言,就是“隐性福利”,既能达到避税目的,又能使他们享受廉价的公积金贷款。而那些私企、外企,老板心里想着的钱都要靠实打实地挣出来的,自然能不缴就不缴,非要缴的话,就能少缴就少缴,尽量往低里靠,每月象征性地缴一点。

二是缴存覆盖的广度问题。国家没作强制性缴存的范畴,农村是明确不交的,城市是看着交的;体制内是强制的,体制外是随意的。正因为这样的规定,交公积金的人群就1亿多量,比例最高就是政府机关和事业单位人员,既体制内中人,具体占比是多少呢?按照2011年的数据是占了2/3,至于公积金数额所占比例,估算则更是高于2/3的。

缴存数额有鸿沟,覆盖不全面,也就导致出现公积金的沉淀的现象。这种沉淀分为两种情况:一是高收入者,不差钱,他们买房无需贷款,甚至根本不用去动用那部分公积金;二是中低收入者,指望不上,他们根本买不起房,公积金在高昂的房价面前微不足道。如此一来,就是“双滞留”,导致公积金大量的沉淀,再加上提取手续繁多,公积金自然就大量地“沉睡”了。

(二)住房银行

再说说住房银行。

国家一看有几万亿的公积金在呼呼大睡,哎呀好多钱,见钱眼开了,于是就祭出了“住房银行”概念。住房银行与住房公积金是两套截然不同的体系。公积金是新加坡模式,住房银行是美国模式,当然,任何模式进入中国,那一定中国特色,非新加坡也非美国模式。

现在还是来看看美国的“住房银行”制度。众所周知,一般民众买房是要向银行贷款的,但是数额较大,还贷周期长,银行会感觉到吃不消的,不轻易这么做。美国政府为了解决老百姓买房难的问题,创造性地提出“住房银行”制度,与之相匹配的就是“两房”概念。既通过“两房”概念来消化银行的借贷压力:

第一房是“房利美”,这个机构是让那些需要资金的银行,在任何时候都可以把自己放出的按揭房贷卖给它,变成现金,从而减轻银行放贷的压力。但政府的资金供应毕竟有限的,所以又增加了另“一房”即“房地美”,这个机构就是把各个银行买过来的房贷款打成包,然后将贷款包分成股份,放到股市里卖给股民,让股民也能分享红利。这样一来可贷资金的供应量几乎无限的,老百姓不仅容易获得房贷,而且利率也更加低廉。

需要指出提,美国在“两房”概念运行下的住房银行,并不只是针对公积金贷款而设立的,而是主要针对商业银行的个人房贷。也就是说,住房银行根本不需要住房公积金制度来配套的,甚至可以说是在消解住房公积金制度的。

但是,住房公积金制度在中国已有将近二十年的历史,利益格局已经形成,触动利益比触动灵魂还难,想想养老金并轨有多难吧!你想废除住房公积金想一定也是千险万阻的。但是,“住房公积金”和“住房银行”两套体系并举的话,那难免又会乱套的。

再说了,如果将沉淀的住房公积金转化为住房银行的本金,那么住房银行的具体收益怎么分配呢?难道就统归为住房银行了?

 

二、“农民工市民化”接入“住房银行”

说好“住房公积金”和“住房银行”,现在来分析一下,国家为何热衷于设立“住房银行”。

大家都看到了,“住房银行”概念提出的同时,又跟出一个“农民工市民化”的概念。“项庄舞剑意在沛公”,无论是“住房银行”还是“农民工市民化”,国家是在下一盘大棋,那就是进行史无前例的房地产救市。

现在,房地产特别是三四线城市实在卖不动了,去库存量压力太大,但国家一看,公积金一直“沉睡”在那里,于是,突发奇想,想着让公积金发挥起金融杠杆的作用,借给别人买房。至于借给谁呢?是借给城市居民的吗?当然不是。三四线城市居民很多家庭买好几套,自住加改善再加投资,在面临楼市不景气的情况下,谁还敢来投资买房?所以城市居民买房的意愿并不强烈。唯一可以指望的是,也就是进城的农民工了,于是乎,就有了“农民工市民化”的概念。“住房银行”舞剑,意在“农民工市民化”,更深层次的意图就是房地产救市。

如果要想让“住房银行”和“农民工市民化”配套起来,发挥作用,那就势必要求农民工买房也给予公积金贷款的优惠政策。这就意味着,公积金贷款优惠政策将全面普及化。但徒徒给予享受房贷优惠政策也无济于事的,因为农民工比城市中低收入群体更掏不起钱买房。怎么办?那由“住房银行”贷款给他们来买。钱哪里来?解决方案就是那些“沉睡”的公积金。也就是说,将公积金直接转化为住房银行的本金。

经过笔者这么一分析,想必大家已经明白政策真正动机,那就是彻头彻脑的救市政策。其政策背后,一方面反映当前房地产去库存压力巨大,另一方面也反映了国家依然希望通过房地产这根引擎来推动经济整体发展的。

有人就在想,政府救市为何如此煞费周章?分析原因,就是国家已被房地产严重绑架。现实的情况是这样的,目前的房地产库存量太大了。你们倒想想看:中国是个造出万里长城的国家,谁会怀疑她的建设能力?已然成为“满城皆楼盘”的“世界工地”了,这样热火朝天地造了十几二十年,现在如何消化掉就是大难题,如果不找合适的口子疏导出来,那就形成恶性循环。

怎么个恶性循环呢?那就由笔者推演一下。

好多房企——尤其是三四线城市开发商——就没钱挣,也就是说推出的楼盘无法实现资金回盘,那就还不了银行贷款,银行要跟着倒霉;房地产商没钱进账银行也不给贷款,那就付不了工程方的钱款,工程方要跟着倒霉……最重要的是,让地方政府心急如焚了,房地产商没钱进账,那么赊着政府的土地出让金也就面临着支付的困难,地方政府要跟着倒霉。更何况有活跃的房产交易,政府还有一大笔可观的交易税可收,没有了交易,就相当于断了这个财源。

问题是,对地方政府而言,土地财政和房产交易才是它们“第一财政”和“第一金融”,他们之所以拼命做地,就是想通过土地出让来实现土地财政和房产交易的收益。现在库存量这么大,原来已经出让的土地将面临欠账,而且新做土地又是无人问津了。旧款未到账,新款不知在何方,更何况地方政府做地需要启动资金的,加上政府运营本身需要巨大的资金,其财政困难是可想而知的,绝对是破产的节奏。

所以呢,房地产市场低迷时,最着急还是地方政府,中央是了解地方政府的财政困难的,所以只能连连地出台各种救市政策,这足以说明整个国家都被房地产严重绑架了。

“住房银行”政策能不能救市,防止楼市出现断崖下跌的风险?

笔者认为意义已不大,更苛刻地说是垂死挣扎。

我们来看看,现在三四线城市有购房需求的群体是哪些?小头是城市中低收入者,大头是进城打工的农民工(他们在农村是有宅基地,购房意愿并非刚需)。但是,无论小头还是大头,都属中低收入人群,国家可以给予他们优惠的房贷政策,“住房银行”也可以提供他们买房贷款,这样确实可以解决部分库存压力——但是量还是很少的,因为现在买房已经滤除了投资的需求,甚至一些投资性住房也释放到市场里来。但是,如果房价过高的话,那么低收入人群也意味着还贷断供的高风险,无疑会将国家推入到美国发生过的“次贷危机”之中。

如果政府想避免出现“次贷危机”的风险,当然还是一种考虑的政策手段,那就是回购房地产商存量,转化为保障性住房,然后再作低价提供给低收入人群。问题是这么一做,虽然能完成国家去库存的任务,但是无法避免房地产出现断崖式下跌的风险,为什么呢?因为商品住房转化为保障性住房,就是变相地降低房价,绝对会引发相关楼盘原有房价应声而跌。

救市政策手段已经万难可救,市场调节作用将显现。房价背后是资源管理及占有、分配和分享的问题,既然资源差异这么大,就必然决定房价存在阶梯性的,其价格格局已十分清晰:一线城市继续保持上涨;准一线、二线城市保持房价企稳;三、四线城市房价下跌,其实这并非是断崖式下跌,而是市场回归,倒是件好事。

因此,无论是“农民工市民化”和“住房银行”一同祭出,已然无法刺激楼市,是根本阻止不了三四线城市楼市理性回归。

有人问笔者设置“住房银行”意义大不大?对于我们而言,意义无所谓有,无所谓无的。就像发展农业设置了“农业银行”和“农业发展银行”,对于农民和农业究竟起到什么积极作用?农民是指望不到多少的,现在谷价都一块二元钱了,两大行会救农民,会救农业?笑得美!只不过徒徒地制造几个坚硬的利益格局罢了。

 

结语

不忘初衷,方得始终。想想当初设置住房公积金的初衷吧。当初就是打着公平的旗号,结果导致更为恶劣的“劫贫济富”制度。因为当时取消福利分房,大家都觉得不公平,所以为了减轻改革压力、缓解原本属于住房分配福利制度下的职工群众的抵触情绪而采取的一种过渡性、补偿性福利政策,正是由于创立之初安慰属性强于住房保障属性,导致这种借鉴自新加坡的公积金制度进入中国就严重走了样,最后成为某些人“隐形福利”。设立“住房银行”还得三思而后行!

个人微信号:jiaye6108

公众微信号:meriguanjian(观鉴)

  评论这张
 
阅读(1644)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016